参考资料：景瑞地产市场营销部三年本能机能计划[整理版].ppt

目标： 建立起长期稳定运作的数据模型，集中针对已进入的长三角、环渤海、重庆为核心的西南等地区以及其他重点城市项目的动态监控分析 同时借助第三方机构获取全国具有重点参考意义的地区和省份的房地产情况信息，及时进行动态分析，从而提升对宏观、微观市场的预判能力。 重点工作 发展过程及前景 初期 中期 远期 具备相应的人员，不一定要正式组建专门的公司，可以有雏形，包括策划、招商和运营管理等专业性人才到位。 正式筹建商业管理或资产经营公司，具备较完整的架构和设置，与集团和各项目公司权责清晰、方向明确、考核具体。 作为一个独立的、统一的资产经营人出现，提供商业全程服务，包括拿地、规划、设计和销售、招商、运营，并实现自主经营收支平衡。 提供项目定位、规划、设计和销售等方面策略支持，同时铺助招商。 全面负责集团所有商业型及经营型资产的管理，并能在经营模式、集团发展、规模资产、创收盈利及资本化运作等方面提供专业支撑。 管理模式成熟、团队稳定、发展方向明确、经营能力持续、盈利前景看好，对整个集团的发展和壮大起到重要支持作用。 1 2年 1 2 3年 朵妓抬哟身阻苫恤及面砒展诣狼除馁弗绞瞬跟那教匠粒梗旭灵傅膝腮饰崔参考资料：景瑞地产市场营销部三年职能规划参考资料：景瑞地产市场营销部三年职能规划 因各项目的进展不一致，而且工作内容要求存在差别，故当前建议以“项目部分区负责制”组织人员架构。 市场部 商业组 项目A 专业公司 项目B 项目商业 运营 项目商业 商业人员 策划 招商 人员架构 寄亲彰樊找弓忍赃侥乏遁端椰奢腔护会尔锐瞅燕憎脓壤爹然讥眠脯晚陶妻参考资料：景瑞地产市场营销部三年职能规划参考资料：景瑞地产市场营销部三年职能规划 项目A：,,,,,是指上海本市及商业体量规模较小的项目，由市场部商业组直接操作执行，或是与项目公司现有营销人员联合操作； ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,包括：宝山生活广场、嘉城商业、徐汇新城商业与天津项目。 项目B：,,,,,外市或规模较大的项目，需要整合当地资源，配置专门商业,,,,,人员，实行双重管理。 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,包括：太仓商业、重庆商业,,,,,、常州商业、舟山商业。 当前人员需求配置及作用 共痒贱碧痪刮头躁木妮省头废拖岛岛垂寺光北盈座玄拯跟既宾状沦添冈剑参考资料：景瑞地产市场营销部三年职能规划参考资料：景瑞地产市场营销部三年职能规划 当前人员需求配置及作用 根据各项目工程进展，安排相应人员，当前以支持策划、销售、招商为主的项目较多多，需要实施运营管理的逐步落实人员。 项目类型 项目A 项目B 合计 项目名称 宝山生活广场 嘉城商业 徐汇新城 天津项目 太仓商业 重庆商业 常州商业 舟山商业 工作内容 商家维护、包装推广 商业策划、招商、销售及运营准备、架构组建 商业销售为主 商业策划、规划、招商。 8000平米商业定位、招商及后期运营准备。 商业定位、销售、主力店招商，运营管理介入 散铺销售、主力店招商 前期策划定位 需要人员 3 1 1 -- 1 6 备注 由商业组现有人员实行负责。嘉城运营管理公司的管理架构、人员编制、责权关系等与华江公司再协调。 与天津公司现有营销人员合作。 策划、定位、主力招商，商业组提供支持，但散铺招商仍需专置1人，整合当地商家资源。 前期专设1人支持商铺销售、主力店招商，但运营管理需开始准备，提升散铺投资者信心。 前期调研、策划、定位由集团商业组负责，主力店意向与散铺销售与项目公司联合执行。 前期调研、策划、定位、设计、规划及主力店意向由集团商业组与项目公司合作，因体量很大，同时需要整合外部专业公司介入支持。 仅指当前的时间，2010年下旬嘉城、太仓、重庆项目均需运营管理介入，人员编制应增加。 符咎普蓬豢脱版来崎翰咒勾禾虞值至宣旭商肋牢典段镐费故划菜童藩述学参考资料：景瑞地产市场营销部三年职能规划参考资料：景瑞地产市场营销部三年职能规划 中长期人员需求配置 年份 项目名称 宝山生活广场 嘉城商业 太仓商业 重庆商业 常州商业 舟山商业 其它散售商业 合计 09-10年 1 2 1 1 -- 1 -- 6 10-11年 1 3 2 3 1 2 -- 12 11-12年 1 5 3 3 3 3 -- 18 12-13年 1 5 3 2 4 5 -- 20 备注 专设1人，后期可与嘉城运营管理人员结合。 随着运营管理实施，相应人员到位。 招商、运营管理人员，可与上海项目人员结合。 专职招商、运营管理人员。 专职招商、运营管理人员。 随着项目进度加快，相应人员逐渐到位。 如天津\徐汇等项目。 不含保安保洁、工程维修等物业人员。 酒甩照篇劫舷切标