三、营改增-贵州省物业管理协会.ppt

举例： 　　 　　向一般纳税人购买各类信息系统硬件设备、软件、电脑、办公用品等，取得合法合规的专用发票，进项税额是采购金额的１７%； 　　 向一般纳税人2016年5月1日后买房子的支出、租赁房子的支出以及不动产修缮、装饰的支出，取得合法合规的专用发票，进项税额是采购金额的１１%； 　　向一般纳税人购买广告服务、法律服务、税务服务、会计服务，取得合法合规的专用发票，进项税额是采购金额的６%。。。。 2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 准予从销项税额中抵扣的进项税额 (一)从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。 发票的取得上，要强调取得合格的增值税专用发票，以尽可能多的获得进项税。 什么是合格的增值税专用发票？ （1）票据抬头 （2）票据日期与合同的一致性 （3）汇总开具专用发票的，应取得使用防伪税控系统开具的《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。 （4）票据取得要真实，要合理，与业务相关。 不得从销项税额中抵扣的进项税额 (一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。 (二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 (三)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 (四)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 4、物业服务属于： 销售服务、无形资产、不动产注释 一、销售服务 （六）现代服务业 8.商业辅助服务 （1）企业管理服务 物业管理 一般纳税人 小规模纳税人 1、年应税销售额 　　=500万元 ２、500万的 　　　会计核算健全 　　　能够提供准确　 　　　税务资料的 　　　可以办理成为 未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人 会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。 除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。 营改增政策介绍 6、税率和征收率 现代服务业 税率6% 但提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 提供有形动产租赁服务，税率为17%。 小规模纳税人征收率 3% 增值税额=（全部价款+价外费用）*3%/（1+3%） 7、收入类别确定税率 物业管理收入 物业经营收入 物业大修收入 物业管理收入 向物业产权人使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入 类别：服务 税率：6% 物业经营收入 是经营业主委员会或者物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场游泳池各类球场等共用设施收入。 代办出租及经营，应该属于服务，税率6% 如果是出租，应该属于不动产出租，税率11% 车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 税率11% 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 **** 小规模纳税人出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。 向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。 物业大修收入 是接受业主委员会或者物业产权人使用人的委托，对房屋共用部位共用设施设备进行大修取得的收入。 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。 修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。 税率11% 8、兼营 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。 纳税人兼营免税、减税项目的，应当分