开远半岛定位研判报告.doc

开远半岛商业定位研判方案 一、项目分析 1、区位认知 1）地处西安第三大商圈——土门商圈的核心位置( 土门团结路十字)； 2）西安交通主脉——西二环与地铁1号线的交汇处； 3）“一路一带”之丝绸之路起点的举世瞩目位置； 4）西安传统自行车、医药品、建材、服饰批发零售集散地，人气旺盛； 2、项目认知 1）基本信息：项目定位为城市综合体项目，规划建设有大型商业广场、精装写字楼、公寓、纯住宅。规划建筑面积287470平方米，规划地上建筑面积211780平方米，其中安置建筑面积88180平方米，综合发展建筑面积123600平方米，规划地下面积75690平方米，包括超市20000平方米，地下机停车库47950平方米； 2）状况：项目现已交工，住宅住户现已入驻，由于前期招商原因，导致商业未能开业，后期重新定位、招商开业是急需亟待解决的； 二、项目定位 1、保证项目重生的3大基本因素 人群定位+客群范围+商业属性 是项目的“出路” 形象定位+功能定位+业态植入 是项目的“基础” 商业规范+客户回报+租金实现 是项目的“保障” 2、项目再分析 目前现状——1号楼和2号楼商铺再招商亟待解决 解决办法——项目重新包装后的再次强势品牌招商 3、人群定位 以运动爱好者为主体——构筑运动一族消费目的地 体现“目的性、引导性、特色化”三大特征； 以最大儿童用品经营为核心，以大西安百万儿童为客群——体现“经营和儿童共生”的关系 4、商业属性 专一性——体现“一站式运动品儿童品购物中心聚集地” 5、形象定位 环保、绿色、健康、低碳、快乐、时尚—— 【西安绿色健康运动品儿童品购物中心】 6、功能定位 功能与形象再描述—— ·真正的“一站式”运动、儿童品购物中心； ·在这个的时尚运动快乐殿堂，运动品牌零售、儿童主题 交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。 三、业态规划 功能分区 楼层 业态 功能主次 租金实现与客户回报方式 1号商铺 1层 运动鞋服专卖 品牌店 第三方返租，租金与市场的价格差由开发商支付，前三年租金奉献性、后期租金可增性 2层 体育用品 主力店 3层 户外用品 主力店 4层 健身器材 次主力 2号商铺 1层 孕婴童用品 品牌店 第三方返租，租金与市场的价格差由开发商支付，前三年租金奉献性、后期租金可增性 2层 儿童玩具、童车床 主力店 3层 礼品、饰品、文具 主力店 4层 儿童娱乐运动、展示 次主力 ——注： 1、第三方出面返租，即卓朴名义对此再招商； 2、前三年养商，租金可增，持续上涨； 3、以“【1层】高租金和4层较低租金”收入平衡维护【即将售出1、2号楼】商户的租金回报 四、招商思路 1、招商策略 1）业态设计先行，准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础。 准确、差异化的业态定位乃是竞争胜出的原因。在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态！由此，我们确定了以各类品牌店、大卖场为核心，主力店、次主力店（大店）占50％左右，次主力店（小店）占30%左右，品牌专卖店占20％左右。 2）先确定主力店，再全面招商 考虑到主力店、次主力店、国际品牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了先确定主力店，再全面招商的基本策略。 3）为客户度身订做开店全面解决方案 根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在高新项目的定位、档次和其他品质。 4）人员、媒体、大型主题活动立体化整合宣传推广策略 在市场宣传推广方面，实行整合推广策略，一为媒体宣传，二为招商活动。 主要招商活动如下：招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会等。 5）招商进度、质量、费用统一控制 为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上将严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定位对 商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量； 2、招商方式的确定 项目招商发布会 项目推介洽谈会 大型零售连锁会议 登门拜访 电话联系 面对面沟通 行业协会、政府机构 各地商会 3、商家的引进方式 直接引进：通过与商家谈判，达成进驻意向，由商家直接经营、自负盈亏，与项目是简单的租赁方式。? 联营：通过资产评估，确认商家同项目的责权关系、投资收益比例、经营管理方式等多种形式进行合作经营、共担风险、