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新零售催生物流地产“风口”　机构报告显示，近年来，随着国民消费的不断升级，物流地产市场迎来了一轮爆发式增长。物流整体市场规模从2005年的不足3亿元上升到了2016年的超过100亿元。业内分析认为，新零售业态正推动着“人、货、场”等商业要素的重构，催生物流地产成为新的资本风口。　变化的物流地产格局　从2013年开始，中国的物流地产市场开始渐渐发生变化，一些民营资本效仿普洛斯模式，进入这一领域，成为专业的物流地产开发商，较为知名的有宇培、宝湾、易商等，其中宇培物流去年在香港上市。　不过，与普洛斯相比，这些民资背景的物流地产公司，无论在物流设施面积上，还是在基金管理上，都有一定的差距。还有一些国资背景的企业进入，如深业泰物流集团股份有限公司，它是深圳市国资委下属的大型国有商贸物流地产集团，前身为1983年成立的深圳笋岗仓库企业有限公司。　“大概从2013年开始，物流地产迎来了一个爆发期。有一个数据称，60%的投资者考虑投资中国的房地产，其中有20%要投物流地产。” 火花S—Park执行董事宋振庆表示，由于物流地产相对标准化，对接资本的话语体系更为成熟，再加上电商的快速发展，吸引了资本的进入。　另一方面，作为物流地产的重要客户，电商企业也开始进军到物流地产领域。有的电商平台开始从租赁仓库向自持仓库转变。　京东的物流网络一直被业界所推崇，根据11月13日京东集团发布的本年度第三季度财报，截至2017年9月30日，京东在全国运营405个大型仓库，总面积约900万平方米。这是一个不小的数据，要知道排名第二的嘉民物流地产，它所拥有的可租赁面积仅有250万平方米。　不过，多个产业地产资讯机构均未将京东列入十大自持物流设施面积的企业当中，这也意味着京东900万平方米的仓库面积多为租赁。　在电商企业中，真正明确要发展物流地产的则是苏宁。2017年11月12日，苏宁发布公告称，与深创投不动产基金管理公司成立目标总额为300亿元、首期募集基金规模为50亿元的物流地产基金，正式进军物流地产领域。苏宁公关部门人士介绍，在苏宁内部的体系中，物流是作为独立集团开展业务。　新零售催生物流仓储市场“风口”　安得智联认为，现代化物流设施是实现新零售的重要手段。　阿里巴巴作为新零售时代的先驱者率先提出“新零售”这一概念。该集团董事局主席马云对此做出如下解释，“线上与线下零售的深度结合，再加上现代物流、大数据、云计算等创新技术，共同构成未来新零售的概念。”　商务部流通产业促进中心发布的《走进零售新时代——深度解读新零售》报告也认为，消费升级大趋势下，我国商贸行业将步入新零售时代——零售商利用大数据、云计算等创新技术，将线下与线上零售深度结合，再辅之以智慧物流，共同构筑新零售。　在新零售概念的引领下，各路资本开始大举进军物流市场。以普洛斯为首的物流开发商在2015年开始快速扩张，收购了优速快递、中储发展等；京东、宝供等运营商也开始纷纷通过自建供应链体系，开始向开发商发展；阿里集团与银泰商业和上海百联集团达成战略合作，共同探索和发展新物流体系，为消费者以及零售商提供更高效的送货服务……　今年以来，中国物流仓储市场更是呈现百花齐放的状态。7月，万科宣布斥资169亿元参与物流巨头普洛斯的私有化。时至今日，万科联手物流地产巨头普洛斯在现代化仓储设施市场的占有率约为50%。截至10月底，万科物流地产已进入全国30个城市，共58个项目。“刚刚过去的‘双11’，‘剁手族’们创造了超10亿件的包裹，其中将有一半从普洛斯和万科的货仓里发出。”万科集团执行副总裁张旭说。　张旭认为，“中国社会消费品零售总额每年以超过10%的速度增长，物流配送搭建的供应链效率决定了实体零售企业业绩的提升，因此未来现代化物流将是一门大生意。”　仲量联行中国工业地产部总监司徒艺认为，开发商多元化转型的需求强烈，万科花费巨大投资建仓库而不是建房子，足见中国物流业现已成为地产投资者最热门的标的之一。　物流地产商正加快资本化脚步　安得智联表示，随着电子商务行业迅速崛起，中国物流行业进入快速发展期。现代化仓储却持续短缺，物流行业成为不少机构资本青睐的资产类型。　两名中国企业家孙冬平和沈晋初于2011年创办了易商仓储。在华平的注资和管理帮助下实现快速扩张，目前在中日韩三国拥有60多个大型物流仓储中心，已成为亚洲知名企业。　华平投资董事总经理周知透露，华平在中国房地产行业的投资重点和布局与中国经济发展和居民消费升级密切相关。“我们会根据中国宏观经济的发展方向，捕捉房地产行业动向、进行前瞻性布局。比如，十年前，想要在中国房地产市场上获得高额收益就要投资住宅开发公司。2005年至2007年，华平投资了一系列以住宅地产为主的中国开发商，如广东富力、绿城地产等。2008年开始，随着中国的消费升级和中产阶层人群的迅速增长，华平将目光投