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崑山科技大學-生輔組 賃居生常見糾紛QA 近年來，隨著大專院校錄取率提高、各科系不斷增設，在原有校舍未及配合的狀況下，使得學生在外賃居狀況較 以往更為嚴重，相對所產生的安全及糾紛問題也愈來愈多，不但造成學生在外生活一大困擾，也常是校方頭痛的問題。 崔媽媽歷年來不斷的在與各校做『租屋問題』講座的推廣時，解答了不少學生所提出的問題，但在回答各式問題中即 發現，同學們所面臨的狀況，大多是大同小異，甚至是一再重覆的發生，顯見租屋所產生的問題，對於年輕而缺乏社 會經驗的學生而言，是完全陌生並常被忽略的一部份，而這部份卻又常常會嚴重干擾同學們唸書情緒，所以為了讓同 學們對租屋相關問題能有個最基本的認識，崔媽媽特別將這些問題整理成一實用的教戰問答，希望藉由一些實例的解 說能對同學們有所助益。 一、 押金與定金 押金、定金的問題，在學生中最常發生付訂拒租的狀況，請同學仔細閱讀，以避免重蹈覆轍。 （1） 定金、押金、二者有什麼不同？ ■ 定金 是契約履行前的一種承諾，通常是在看屋後房客有意承租，房東亦願出租給他，房客會預先付給房東一定數量的金額， 用來肯定雙方均會履行租約的一種承諾。民法第248 條規定：「訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約 成立。」 ■ 押金 在法律上正式名稱為『押租金』，而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金…等，其目的是為了擔保房客租金的給 付、房客對房子所造成損害的賠償，以及在租約期滿時房客按時返還房子。 ■ 租金 向房東承租房子，必須定期支付的金額，直到租期期滿為止，通常有每月一付、每季一付、每學期一付等等定期支付 方式。 （2 ） 定金、押金各該收多少才合理？ ■ 定金 定金支付並無法定的上下限，通常房東會自訂金額請房客支付。有的房東會要求定金多至數萬元少至僅收5 佰、1 仟 元。其實對承租的行為而言，不論定金的多少都是代表一種承諾，應依雙方租賃意願多強而決定數額，否則如有一方 反悔，依民法第249 條視錯在那一方，他方得請求沒收或加倍返還。 ■ 押金 雖然一般民間偶有收三個月押金甚至更高之習慣，但依據土地法第99 條的規定，押金不得超過租金的二倍（即二個 月相當金額），超過的部分房客有權利對房東主張用來抵付房租。不過，在實際運用上，房客行使抵付房租之權利時， 應先向房東知會、與房東妥善溝通，避免紛爭。 （3 ） 付定金時，該注意什麼？ 房客所付的定金除了另有約定外，在履行契約時定金應可返還或可做為租金或押金的一部份，因此繳交定金時請千萬 記得，請房東簽收收據(連結到訂金收據格式) ，註明所支付的定金金額、收款及付款人雙方姓名、身分證字號、定金 保留期限、違反約定之賠償方式等，以避免任何一方發生付訂拒租卻又求償無門的情形。 Kun Shan University .tw 崑山科技大學-生輔組 （4 ） 定金支付了之後，若有一方反悔不租，定金可以拿回來或要求賠償嗎？ 依據民法第249 條規定： 「契約因可歸責於付定金當事人的事由，以致不能履行時，定金不得請求返還……」，當房客(付定金當事人)無法履行 承諾來承租房子時，是不可請求房東償還定金的。 「契約因可歸責於受定金當事人的事由，以致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受的定金……」也就是說，當房 東(受定金當事人)無法履行承諾將房子出租給房客時，房客是可要求房東加倍賠償的。 「契約因不可歸責於雙方當事人的事由，致不能履行時，定金應返還之。」也就是當碰到像是921 大地震、颱風淹水 等等，造成房子的損傷，或是在看屋時未談到的細節，在付定後簽約時雙方在細節部份無法溝通而致使任何一方不願 承租時，另一方是不得扣下定金或是要求加倍賠償的。 二、 簽約 提醒各位同學，租約的簽定在事前即要看清楚，同學們要有個概念：法律是保護懂得維護自己權益的人。因此， 事後再去爭取所謂”合理權益” ，很可能就為時已晚了。 （1） 各種不同版本的契約書是否都同樣具有效力？ 一般來講契約書會有書店文具店版本、崔媽媽版本、各校編寫版本、內政部版本或房東自行編寫版本等等，不管哪種 版本的契約書，只要雙方對於契約內容表示同意、無異議且已經簽名及蓋章後，這份契約便已產生法律效力，雙方必 需遵守履行。 （2 ） 如何選擇合適的契約書呢？ 其實契約書只要是不違反公序良俗及法律強制規定的事項，經過雙方同意後，都可以成為契約。契約書版本何者為佳？ 應視個人需要，如房屋較新、附加設備多或租金價額高，可考慮用較詳細之契約，如內政