年百色市德保县房地产市场调查报告.doc

德保县房地产市场调查报告 南宁有道企业管理咨询有限公司 2009年8月 目录 第一部分………………………………宏观市场环境分析 第二部分…………………………德保县房地产市场概况 第三部分……………………………德保县商业调查分析 第四部分……………………………德保县楼盘调查分析 第五部分…………………………………市场导向性结论 【第一部分】 市场宏观环境分析 德保县概况 ◆区位情况 德保县位于广西百色市南部，地处南亚热带，全县总面积2575.03平方公里。东部与天等县和田东县相连，西南部和靖西县接壤，北和田阳县、百色市相毗邻，西南面靠近越南社会主义共和国。县城距自治区首府南宁市275公里，距百色市人民政府驻地129公里，距南昆铁路田东火车站86公里，距右江航道的平马镇航站85公里，距靖西的龙邦口岸93公里，距那坡县平孟口岸107公里，处于边防二线。 ◆行政辖区及人口 全县辖14个乡4个镇。4个镇：城关、隆桑、敬德、足荣，14个乡：东关、都安、马隘、古寿、那甲、荣华、燕峒、兴旺、龙光、大旺、巴头、扶平、东凌、朴圩。185个村民委，2016个自然屯。2008年末，德保县总人口37.12万人，作为一个少数民族县，壮族人口在全县占有很大比例，壮族人口占总人口的98.01%；瑶族占总人口的1.53%，位居第二；汉族占总人口的0.44%。作为一个少数民族县域，人口规模相对较小，增长速度也比较慢。 ◆目前交通状况及规划前景 在德保全县公路网中，其中省道2条，县道7条，乡村道146条，等级公路占公路总里程的比重为13.96%，已初步形成了以省干道为主骨架、以县乡公路为支骨架，重要村通公路，一般村通汽车的公路网络。 公路网目前虽已形成一定的规模，但随着经济的发展，道路的相对不足凸现出来，已经成为制约经济发展的瓶颈。公路技术等级低，干支不能较好的连通，降低了整个公路网的运营效率。缺少停车场、中转仓库、广场。现有房地产停车专业项目——西南驿站正在启动中。 规划高速公路北由百色经田阳、那甲、念色、那隆，南至兴旺西往靖西，东经燕峒往天等。高速公路德保段进出口位于念色。目前该高速公路已经通过可行性分析阶段，近期一期工程（田阳-德保）将开始动工。 规划铁路由百色，经田阳、隆桑、足荣、念色、那隆、那布往靖西，火车站位于念色，现已经动工。 公路客、货运交通设施：客运站按客、货流方向分别布置在中心城区的东侧和西侧；东客运站布置在乐观岩南，德盛路北侧；西客运站布置在城西组团中心附近，鉴河南路西侧。 铁路站场布置在中心城区以北，工业区以南，充分照顾到两方面的需求。具体位置位于快速干线北侧。 ------随着华银铝的逐步投产，铁路、高速公路的相继动工，德保的交通网络系统将进一步完善，以两口岸物流贸易为主的交通枢纽区位优势逐步体现，为保障德保工业的发展打下坚实的基础，同时是实现经济快速增长的契机。 ◆德保资源 1、矿产资源 重要矿产资源有铝土矿、铜、重晶石、锰、硫铁等21种，其中铝土矿储量3.2亿吨，铜矿储量1364.7万吨，锰矿储量163万吨，大理石储量2590万立方米，重晶石储量3000万吨。德保县物产资源丰富，主要有八角、茴油、矮马、田七、雄睾酒、黑糯米酒等，目前建成八角茴油基地28万亩以上。县的香料集团年产值5000万元，产品远销世界各国，八角茴油生产已成的支柱产业。黑糯米酒有天然色素、琼香，富含18种氨基酸和丰富的葡萄糖，具有健脑活血、养血益寿之功效，1998年获得中国文化名酒称号。GDP与房地产发展模式 GDP增长率 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 ◆人均GDP 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表 人均GDP（美元） 800-1300 1300—8000 8000—13000 13000以上 阶段 住房起步阶段 快速上升阶段 平稳上升阶段 下降阶段 ◆“三大产业”结构 ◆德保财政收入 宏观市场分析结论 ——德保县是百色计划构建的百色市三角特色经济区重要组成部分，是两口岸贸易物流的交通枢纽城市，是百色市域未来的附市中心之一。随着铝工业基地建设和交通建设的加快，德保的经济实力将得到本质的提升，人民的消费购买能力迅速增强，为房地产市场的发展提供有力的消费支撑。 ——德保县是以铝工业产业为主、以及旅游服务基地于一体的百色南部新兴工业城市，强化“以城养城”的城建理念城市基础设施建设城区公共绿地面积达18.47万平方米，绿化覆盖率37%。伴随着随着城市基础设施 小结： ◆德保县商品住宅的土地的出让供应开始于2004年底，起步较晚（百色市平果县、田阳、田东出现在2001年）。土地供应主要集中在2005年，说明2005年是德保房地产发展的起点。土地供应的集中，让市场上在短期间内出现一定数量的商品房住宅