年重庆鑫鑫北滨豪庭营销策划方案.doc

鑫鑫·北滨豪庭 营 销 策 划 方 案 重庆鑫鑫营销策划有限公司 二00九年四月十八日 开卷语 衷心感谢重庆鑫鑫实业有限公司的各位领导对重庆鑫鑫营销策划公司的支持与厚爱。 我司将秉承“务实营销，合作共赢”的原则，恪尽职守，为打造“滨江豪庭”为万州房地产的一面旗帜而不懈努力。 在以后的工作中，我们将严格按照确定的营销策划方案，认真履责，充分尊重贵司意见，加强交流沟通，实现贵我两司的各项工作指标。 鑫鑫·北滨豪庭营销策划方案 目 录 第一部分：滨江豪庭营销策划书 第二部分：滨江豪庭与销售对应的工作接点 第三部分：滨江豪庭前期工作计划表 第四部分：滨江豪庭前期宣传策划及推广工作接点表 第五部分：滨江豪庭销售执行工作接点表 第六部分：滨江豪庭物业工作计划表 第七部分：滨江豪庭营销策划团队名单 第一部分：滨江豪庭营销策划书 一、开发前营销策划 目的：充分市场调查，确定项目及产品定位。 1、万州房地产市场情况调查； 2、鑫鑫滨江豪庭投资风险； 3、鑫鑫滨江豪庭产品定位； 4、鑫鑫滨江豪庭项目市场定位； 5、鑫鑫滨江豪庭目标客户群体； 6、确定交房标准； 7、确定主推广告语； 二、开发阶段营销策划 目的：挖掘鑫鑫滨江豪庭卖点，分析其核心竞争力，引导消费者消费观念，做好销售准备。 1、鑫鑫滨江豪庭卖点； 2、鑫鑫滨江豪庭核心竞争力； 3、消费者消费引导； 4、现场包装； 5、知名度策划； 6、美誉度策划； 7、销售准备； 8、招商准备。 三、销售阶段营销策划 目的：了解购房者具体需求及购房动机，制定销售策略、价格策略、促销策略。 1、鑫鑫滨江豪庭购房者需求调查； 2、鑫鑫滨江豪庭购房者购房动机调查； 3、价格策略； 4、销售策略； 5、销售控制； 6、促销策略； 7、广告策略； 8、开盘策划。 四、物业管理阶段营销策划 目的：回报业主，让业主为楼盘说话，让业主做最好的销售员。 1、成立项目物业管理机构； 2、物业管理组织活动； 3、物业管理宣传； 4、物业管理资质。 五、公关计划策划 目的：协调好各方面关系，营造良好的外部环境，以利企业长足健康持续快速发展。 1、协调好相关部门关系； 2、争取领导现场视察或调研并寄语； 3、争取各种荣誉； 4、资质升级。 六、宣传推广媒介选择 目的：明确手段，做到有的放矢。 1、户外类； 2、报纸类； 3、单张类； 4、音视频类； 5、活动类。 七、成本预算 目的：分清主次，按预算方案开展并指导工作。 1、取费原则； 2、取费总额； 3、取费变动分析； 4、分项取费表。 八、干扰因素分析 目的：对市场做到心中有数，及时调整策略。 1、市场变动因素 2、执行力因素 3、执行时间因素 4、方案连续性因素 九、执行监控 目的：把握好对方案的处理原则，便于工作的顺利开展。 1、形成方案； 2、执行方案。 一、开发前营销策划 目的：充分市场调查，确定项目及产品定位。 1、万州房地产市场情况调查 从去年开始，全国各地的房产市场都不景气，很多大城市开发商都在以降价的形式来缓解目前的状况，出现了暴涨之后的正常下降，并且，开发总量从今年开始持续下降。 降价促销对整个房地产行业的影响和杀伤力较大，大家都在期待开发商继续降，而越降大家越期待，购房客户现在持币观望者居多。 从价格看，万州目前住宅房价一般在1300-2800元/平方米之间（主城区），这个价格和其它同级城市相比要低很多。从前段时间很多大城市房价缩水，到重庆开发商跳水促销，很多购房者保持观望态度属市场的正常反映，期待着万州房价进一步下调。而通过时间证明，万州市场的价格一直保持着较稳定状态，少有北京、深圳等大城市的泡沫现象。 而由于用工成本、土地、建材等的不断上涨，万州房价短期内不会太大的波动（不会暴涨暴跌）。 项目楼盘的户型多以三室二厅为主，以95-120平米居多。大修基金、契税一般都分别占总房款的2-3%、1.5%；分为分期、按揭（首付30%）、公积金等多种付款方式；普通房物管费在0.5元/平方米以内，电梯房0.6-1元/平米。 万州房市未来发展方向： ①品质逐渐提高，万州的开发商很多，提高楼盘档次和品质才能提高竞争力； ②开发热点将从北滨路向南滨路转换； ③购房者会更为关注品质以及抗震性能等因素，房屋的质量、结构、品质以及产品形态都将成为购房者购房中关注的核心 5、鑫鑫滨江豪庭目标客户群体 通过初期的市场调查和此次房交会的特点，本项目的目标客户群体为“中高端收入群体”，如： 自由职业者、个体商户、企事业单位白领、区县教师及机关企事业单位中高等收入群体、务工返乡高收入管理者、政府公务员。 购房者年龄在30—45岁为主。 6、确定交房标准 按鑫鑫公司签字确定的交房标准为宣传推广的依据。 《鑫鑫滨江豪庭交房标准》内容另定。 7、确定主推广告语 建议主推广告语： ①江岸