年青岛即墨市房地产市场调研报告.doc

第一章 总 论 一、项目背景 在全球一体化的情形下，地区性，小范围的商品市场早已不能适应经济发展的需要，而超大型、国际化的成衣、面料辅料、皮革纺织品、鞋帽箱包批发市场是市场经济发展到这一时期的必然趋势。青岛作为全国五大外贸口岸之一，内外贸服装加工贸易占全省80%以上，形成了一批国内名牌服装企业。市场需要一座服装展示中心为大流通服务；城市发展需要城市功能日臻完善；商家消费者需要大平台，满足需求、引领消费并提高消费者品位。因此建设一座以涵盖成衣、面料辅料、皮革纺织品、鞋帽、箱包等全系列产品，集展示、交易、物流、旅游休闲、信息、检测、金融等功能于一体的规模化、专业化、信息化的商品博览中心便可弥补过去我们城市经济发展中的一大极为遗憾的“短缺”项目，使我们的城市愈加美丽。中国·轻纺辅料精品城——傲立于黄海之滨，一个东北亚地区规模最大、最具特色的商业城应时而出，将真正成为东北亚经济区及环渤海区域内具有产业带动能力的大型精品博览交易中心。 1、项目名称： 中国·轻纺辅料精品城 2、投资单位： 京申投资发展有限公司 3、项目位置： 即墨市鹤山路西端，与即墨服装批发市场隔街相望。 4、项目概况： 项目计划用地556.3亩，拟建面积66万平方米，预计总投资20亿元人民币。项目地块为A-16，A-17，A-18，A-19，A-22。 5、 项目定位： 项目推导“时尚化、精品化、国际化”的经营理念，主营服装服饰、辅料面料、鞋帽箱包、建材五金、灯具玩具等。 6、 社会效益： 项目建成后可吸纳近2.2万家经销商、代理商或厂商入住，吸收约6.6万个劳动力。项目顺利运营后，年营业额约为100亿元人民币。依照国家相关税收制度，本项目每年至少上缴税收6亿元人民币，为即墨其他经济规模的发展提供了有利的资金保障。 7、项目主要经济技术指标 名称 用地面积（ha） 建筑面积（万㎡） 容积率 停车泊位 密度 绿地率 建筑高度（m） 数量 37.09 66 1.8 1995 50% 15% 18.9 二、项目编制依据 本项目可行性报告结合有关的政策法规和即墨市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的规划、开发提供科学的决策依据。 此外，本项目可行性研究报告编制依据还有： 即墨政府相关招商宣传手册； 即墨市相关官方网站对外公开内容。 第二章 项目前景及发展概况 一、项目前景 项目地处即墨市中心商贸街鹤山路，地段优势明显，交通便利，距离青岛国际机场15公里，青岛港口40公里，胶济、蓝烟铁路，济青高速，青烟一级公路等纵贯境内。 项目充分利用当地资源优势，在现有服装市场的基础和高度上，弥补产业链空白，延长产业链，扩大产业规模，打造辐射整个胶东半岛、环渤海乃至东北亚经济圈的超大型、国际化的成衣、面料辅料、皮革纺织品、鞋帽箱包等的精品博览交易中心。 项目定位于引进多家一线及二线品牌。品牌有望达到0%以上第三章 商业环境分析 一、地理及交通分析 青岛地处胶东半岛东南部，坐拥天然的海陆地势，是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地，也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。即墨则是胶东半岛重要的交通枢纽，扼守青岛通往全国的陆上咽喉，胶济、蓝烟铁路，济青高速、青银、青威、青烟等5条国家和省级公路纵贯境内。市区距离青岛国际机场15公里，距青岛港40公里。交通发达，地段优势明显。 二、商业环境 自中国加入世界贸易组织以来，国际间和区域间的交流与合作不断加强，更多外商的眼光注意到了中国市场，青岛作为中国沿海开放城市和经济中心城市之一，是全国为数不多的同时拥有国家级高新区、经济技术开发区、保税区、和出口加工区的城市，孕育发展了海尔、海信、澳柯玛、青岛啤酒、双星等众多知名品牌。而即墨位于东北亚和渤海经济区的中心地带，战略位置非常有利，区域优势突出，具有接受韩、日、港、台湾等地的经济辐射、产业转移的“地利”优势；从产业上看在某些领域内的产业基础较为雄厚，如纺织服装业、电器机械业、制鞋业等产业在东北亚、渤海湾以及胶东半岛制造业基地的产业分工上占据一席之地。而区域经济的快速发展，区域合作的增强，政府政策的开放灵活，不仅有利于扩大即墨商贸业的国际发展空间，降低了市场流动成本，从而更有利于市场资源得到更有效配置，带来流动的大发展。 三、人口调研 人口是区域经济增长的劳动力和推动力，同时又是一个庞大的消费存在体。2007年青岛全市年末总人口为757.99万人，比上年增长1.15%。其中，即墨市户籍人口111.19万人，增长1.1%。经济总量持续攀升，经初步核算，实现地区生产总值433.8亿元，按可比价计算同比增长17.6%，总量和增幅稳居青岛五市首位。伴随着经济增速持续平稳，经济运行进一步由高速扩张向协调稳健转变。人均生产总值39014元，按现