年青岛华裕唐城地产项目市场分析定位报告.doc

青岛开发区华裕·唐城项目 市场分析定位报告 青岛房地产经纪有限公司 2007年10月 目录 第一章、项目概况………………………………………………………………………………………………………4 第二章、青岛开发区房地产宏观背景分析……………………………………………………………………7 第一节、宏观经济概况………………………………………………………………………………………………………………………7 第二节、青岛经济技术开发区城市规划及建设……………………………………………………………………………………………9 第三节、青岛经济技术开发区房地产运行概况分析………………………………………………………………………………………11 第四节、项目唐岛湾区域房地产状况………………………………………………………………………………………………………16 第五节、区域竞争楼盘状况…………………………………………………………………………………………………………………18 第三章、目标客户群锁定及分析……………………………………………………………………………………23 第一节、潜在客户群体主要构成（定位方向）……………………………………………………………………………………………23 第二节、潜在客户群体特征描述……………………………………………………………………………………………………………24 第四章、项目SWOT分析………………………………………………………………………………………………29 第五章、项目定位………………………………………………………………………………………………………31 第一节、项目定位解析………………………………………………………………………………………………………………………31 第二节、项目价格定位………………………………………………………………………………………………………………………33 第三节、项目坪数配比………………………………………………………………………………………………………………………34 第四节、项目建筑规划设计建议……………………………………………………………………………………………………………35 结 束 语…………………………………………………………………………………………………………………39 第一章 项目概况 1、项目位置 本次调研的项目地块位于。 2、项目经济技术指标 该地块总 总建面积： 住宅建筑面积：76260　　　　　 会所建筑面积： 住宅建筑密度7.99　　　　　　 绿化率： 容积率 总户数： 总停车位： 建筑层数23、 3、项目开发现状 项目地块呈不规则长方形，处于毛地状态，未做七通一平；地上有水池，属空地，无须拆迁，但有坡度，平整难度不大；地块目前没有道路，需重新规划道路；地块北面为黄山，可利用。 4、市政配套 （1）交通 ·道路（四至） ·公交：15路、18路、27路公交车，途经黄岛轮渡、保税区、汽车站、区政府、安子码头； （2）生活配套：相对成熟，附近1.5公里以内有成型的商业，有银行，如家世客、利群、家佳源； （3）教育配套： ·开发区珠江路小学，离本地块0.1公里左右； ·中国石油大学，离本地块0.5公里左右。 5、项目区位图及周边环境（见下图） 第二章、青岛开发区房地产宏观背景分析 第一节 宏观经济概况 1、青岛经济技术开发区概况 青岛经济技术开发区（简称青岛开发区）于1984年10月经国务院批准设立，1985年3月28日正式动工兴建的，是享有国家级经济技术开发区优惠政策并集国家级高新技术产业开发区、保税区、“港区联动”自由贸易区及省级旅游度假区于一体的特殊经济区域，拟设立的国家级“青岛西海岸出口加工区”正在审批将于2006年启动，是中国开放区域最集中的地区之一。青岛开发区位于中国山东半岛中南部、与青岛市坐拥天然良港胶州湾的东西两岸。它位于胶州湾西海岸，与青岛老城隔海相望，海上最近距离2.26海里（约4.2公里）。1992年与同处一地的青岛市黄岛区合一，现有面积274.1平方公里，人口40万。1) GDP发展情况： 2005年，青岛开发区实现GDP360亿元；2005年全区共有规模以上新型家电类企业28家2005年全区共有电子通讯企业21家2005年全区共有规模以上化工化纤类企业23家2005年全区共有规模以上建材类企业23家2005年青岛前湾港实现外贸集装箱吞吐量580万TEU，国家批准的“青岛保税物流园区”正式启动 “中国北方最大的国际航运物流中心”规模初具。2005年高新技术产业产值达到588.3亿元；共有中国名牌产品17个、山东省级名