年银川市东方威尼斯项目推广方案.doc

东方威尼斯项目 推广方案 Oriental Venice Project Promotion Program 目 录 一、方案推导图……………………………………………………………………………03 二、市场分析………………………………………………………………………………04 三、区域竞争环境…………………………………………………………………………07 四、入市问题………………………………………………………………………………08 五、客群分析………………………………………………………………………………09 六、整合推广思路…………………………………………………………………………10 七、推广时期安排…………………………………………………………………………14 方案推导示意 市场分析 宏观政策分析／国家整体经济走势从注重效率与增长的快速发展阶段逐渐过渡到讲求公平与和谐的平稳发展阶段，各项宏观调控措施开始见效，2008年，“90/70政策”和偏紧的货币政策的执行，会影响房地产投资的节奏；这对房地产投资的增长有较大影响，政策对中小实用户型的倾斜和对奢华大户型的抑制将导致消费观念和心理的变化。另外，财政部决定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平米及一下住房的，契税税率统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免印花税；对个人销售住房暂免土地增值税，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。同时，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型自住房提供贷款，其贷款利率的下限可夸大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，同时下调个人住房公积金贷款利率，各档次分别下调0.27各百分点；财政部的以上举措充分证明了国家对房地产行业的重视程度，相信不久国家会陆续出台各项优惠政策以刺激疲软的房地产市场，在需求量存在的情况下，商品房销售也会变得比前几个季度容易。 上半年房地产市场概况／08年仅上半年，全市房地产开发完成住宅投资17.72亿元，增长26.4%；办公楼开发投资0.99亿元，增长20.6%；商业营业用房开发投资5.07亿元，增长39.5%；其他开发投资1.34亿元，增长52.5%。 房屋施工规模不断扩大，新开住宅面积成倍增长 　，全市房屋施工面积713.14万平方米，增长33.0%，其中：住宅施工521.30万平方米，增长37.6%；办公楼施工30.62万平方米，增长2.9%；商业营业用房施工134.29万平方米，增长19.3%。本年新开工面积323.83万平方米，增长84.5%，其中：新开工住宅面积272.14万平方米，增长1倍，增幅比上年提高121个百分点，占全市新开工房屋面积的84.0%。 ? 商品房销售市场持续活跃，住宅价格持续走高 上半年，全市商品房销售面积129.56万平方米，增长15.9%，其中：住宅销售111.88万平方米，增长11.5%；办公楼销售2.75万平方米，增长93.6%；商业营业用房销售14.17万平方米，增长58.3%。从套型结构看，90平方米以下住房销售32.96万平方米，增长34.7%，占住宅销售面积的29.5%，140平方米以上住房销售17.39万平方米，占住宅销售面积的15.5%。销售面积稳步增长的同时，商品房销售额亦呈现快速增长态势。全市商品房销售额36.41亿元，增长38.4%，其中住宅销售额为28.7亿元，增长30.7%，增幅明显快于同期销售面积的增幅。商品房销售额的快速增长从另一个角度也反映了全市商品房价格的上涨情况。? 从投资区域看兴庆区依然是房地产开发投资主要区域，完成开发投资9.03亿元，增长30.3%；金凤区完成开发投资7.53亿元，增长16.7%；西夏区完成开发投资2.52亿元，增长1.4倍。，全市金融机构各项存款余额950.68亿元，同比增长24.7%，其中城乡居民储蓄存款378.29亿元，增长19.3%。金融机构各项贷款余额891.65亿元，增长15.7%居民人均可支配收入当年累计增长速度 解决办法：与周边项目开发商一道组织同政府间的对话活动，活动需有影响力，内容是对项目所在街道的改造工作（如冠名道路名称，改造为饮食商业街等），增强目标客户在此区域的居住信心。 （2）如何在同期开发、销售项目广告竞争中抢占先机？ 解决办法：A跳出围墙广告常规，项目围墙广告可增高至8米，广泛吸引目标客户眼球，从而实现其上门咨询； B售楼中心的搭建要与楼体整体建筑风格一致，增加客户的期待，一定要美观让客户一目了然，分流其它售楼部的部分客户。 （3）如何解决清真寺的问题？ 解决办法：建议楼体材料，玻璃等采用隔音效果较好的建筑及装饰材料。 （4）如何解决停车问题？ 解决办法：（A）在项目整体未建成的情况下——黄河路过来的车辆由售楼中心南侧进入，停在9#楼面西的停车场；北京路过来的