武汉市某房地项目定位分析.doc

武汉市房地产业发展分析武汉，全市常住人口897万人。2008年武汉GDP达到3960亿元，接近全省4成。2008年武汉GDP逆势涨全年实现地区生产总值3960亿元15.1％。社会消费品零售总额达到1850亿元，增长21.8%；城市居民人均可支配收入达到16718元。武汉商品房市场行情分析 .1供应分析 图007、2008年商品住宅上市面积对比 数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS） 从供应总量来看，2008年1-11月武汉商品住宅累计上市737.6万平方米，较同期下跌15.44%。 图：2008年1-11月各区县商品住宅上市情况对比 数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS） . 2需求分析 图：2007、2008年商品住宅成交面积对比 数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS） 从成交总量来看，2008年1-11月武汉商品住宅累计成交469.83万平方米，较年同期下跌58.39%。图：2008年1-11月各区县商品住宅成交情况对比 数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS） .3价格走势分析 图：2007、2008年商品住宅成交价格走势 数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS） 3.4.2住房成交价格 a 08年上半年房地产价格坚挺，整体市场低迷。 b 08年下半年迫于年底的资金压力，开发商加大了降价促销的力度，特别是盘龙城等远郊区县，还爆出“成本价”、“5折卖房惊人优惠 3.4.3产品结构 市场：商品住房供应量逐月增多。2008年全市商品住房可供应总量为1623.92万平方米，可供房源套；全年商品住房销售519.83万平方米，成交51189套；面积销售率为32.02%，套销售率为35.34%。2009年全市可供商品住房不含当年新增量就有1104.09万平方米，可供房源结转量93667套。 受金融危机的影响，投资性行为得到抑制,刚性需求增加。市场形成两级分化，中心城区价格坚挺，郊区盘价格大幅下调，中低价格的商品房成为销售主力，值得一提的是沿海赛洛城一度将起价调至2688元/平米,也形成了一定程度上的热销。 3.4.5小高层住宅价格上涨幅度较大 造成小高层价格上涨的原因主要是：小高层一般低楼层价格相对较低，去化相对较快，楼层高的价格相对较高，去化相对较慢，所以形成了小高层价格上涨。 3.5 09年上半年房地产状况 市场经过08年的“洗礼“后，在09年第一季度出现了“触底反弹”，08年积蓄的大量刚性需求在09年第一季度集中爆发，在三月份销量出现“井喷”，达到了近12个月的销量的顶点。 经历了3月刚性需求的释放带来的火爆成交，武汉的4月楼市并没有延续火爆，而是表现出量价齐跌局面。 从月度数据上分析，09年4月武汉商品住房成交表现改变了09年一季度的一路上涨格局，首度出现了量与价的双双微幅下跌。4月武汉商品住房共成交11689套，与3月相比，下降3.3%。4月成交均价为5028元/平米，与3月相比，下降2.5%。 5月全市主城区楼市整体维持了平稳运行状况，量价均有小幅回升。这主要得力于改善型需求渐渐释放。 在楼市乍暖还寒的情况下，对后市走向有所争论在所难免。在目前的经济和市场环境下，各地的房地产市场主要由内需来主导，自住和改善性的刚性需求成为支撑市场的中坚力量，而投资需求若隐若现。在买方与卖方市场的不断角力中，理性的需求将缓慢释放。 项目基地情况 2、配套情况? ?基础设施：武汉经济技术开发区已开发的30多平方公里的范围内实现了双水源供水、双回路供电，电信、煤气、蒸汽、道路、铁路、排水等基础设施一应俱全，川气东送工程武汉第一站在开发区，为开发区建设提供了有利的硬件保障。 ?B、商业家乐福，王家湾国美，工贸金融各大银行开发区一中三角湖小学等运动设施E、医疗神龙医院3、道路? ? 585、596、597、208、202、213、708等通往武汉三镇连接琴台大道和神龙大道的江城大道，是目前城区通行速度最快的主干道（又名梅子路）建成通车。从附近上外环，到天河机场不到40分钟；从另外一侧上外环，过白沙洲大桥到武昌火车站，不到30分钟、楼盘分析?高层26-33层毛坯房和精装修房均有高层32—56层59-95平米 156.53平米 起价4170 均价4500 贷款、一次性付款均9.8折； 目前正在清盘 嘎纳印象 2期两栋高层 80-129平米 待定 待定 目前为内部认筹期 金色港湾 4期尾盘在售 63—67平米 124—138平米 148—177平米 金色港湾星寓4600，观湖洋房5000 贷款9.8折 一次性付款9.7折 湘隆时代大公馆 2期26层高层 80—90平米100—130平米 150平米 起价 4600