毕节天河怡景新城商业定位.doc

毕节天河·怡景新城 初步商业定位报告 引 言 ?准确的定位是项目成功入市的基础，它源自对项目主力竞争市场的把握及未来市场发展趋势的精确判断。我司通过对毕节市商业整体调研分析，借鉴外地相似市场的成功经验，谨对本项目提出定位建议。 《荀子·天问》中说道：“天有其时，地有其财，人有其治，夫是之为能参”。上篇毕节市商业市场调研报告中，我们就项目的总体态势，从宏观、中观和微观三个层面对毕节市经济、商业业态、城市格局、竞争项目与项目区域商业环境进行了调研，并对其开发的商业机会与挑战，优势与劣势做了分析比较，得出如下结论： ?? 优势(S) 劣势(W) 1、项目周边规模商业较少，大都为历史形成的零散点状经营模式，给项目整合市场带来了一定的契机； 2、项目一期临街面较宽，地形较为规整，有利于项目形象的展示。 3、项目规模大，周边市政配套设施齐全。 1、地块属于城西区较偏僻地段，市区边角； 2、项目板块商业密度低，商业氛围清淡，尚未形成足够的市场凝聚力； 3、周边居民收入不高，消费能力差，购买力偏低。 机遇(O) 挑战(T) 1、规划怡景路东西贯穿整个项目，接通天河路与环城北路，另有一规划路接通怡景路与箱子路，形成较为发达的交通网络，有效引导人流，给项目带来一定商机。 2、项目建成为毕节市首个生态住宅大社区，在毕节市产生了一定的影响力，有利于提升项目形象。 3、项目本身的居民容量较大，项目建成居民入住后必将带动项目配套商业的发展。 1、市政府东迁，城市中心东移对项目商业价值的影响可说是日薄西山； 2、区商业物业供应量飚升，致使零售业市场迅速进入饱和状态，这种危险必然波及项目商业的容量； 3、近期上市亮相的“三江城市广场”是本案的直接竞争对手，在时间、开发节奏以及价格方面存在竞争压力； 4、原有的商圈结构将逐步被新格局所取代，项目所在板块面临自我更新提升的压力，以及外部竞争压力。 同时，概括性为项目条件总结了三句话： 本案商业不是一个简单的商业地产或商业经营项目，应该把它放在项目整体中进行评介和探索其商业价值所在，并权衡项目住宅部分和商业部分的关系，只有这样，才能为项目寻找到恰当的定位出路，最终实现整体项目的利润最大化和风险最小化； 总体来说，项目是在一个比较恰当的时机和相对恰当的地点，由相对恰当的人操作的一件挑战性大于机遇的项目； 本项目成功，须满足以下几个方面条件：准、大、新、快、灵。 今天，我们希望就此结论，对项目的开发构想进行必要的战略性定位研究。必须指明的是，所谓战略性定位研究，绝不是指通常性质的可行性研究。它更侧重于从战略角度上采用形式推理的方式对项目定位进行合理论证。 韩非子言：志之难也，不在胜人，在自胜。从投资上看时机与地利固然十分重要，但从对策论的角度上看，能否在对大势作出正确判断同时，又能作到趋利避害，及时的为自己准确选择合适的定位，是项目成功的核心保障。 报告在撰写中贯彻的逻辑思路是：首先确立项目的总体目标和战略思路——提出核心问题——定位前多方案选择与评价——在找出最优方案的同时，对项目进行总体框架性定位——并提出对规划设计的指导性建议——最后说明为实现以上战略思路和总体定位的目标，应采取的策略手段。 第一章 项目总体开发的战略思路 一、战略目标与思路的确定 所谓战略就是指：在充分把握市场及行业态势的同时，从某种高度上及时为项目确立恰当的经营目标，以及为达到该目标所采取的一系列策略性行动纲领和目标实施的计划安排与控制等。 1、端正目的 有一句苏格兰谚语是这样说的：对于一艘没有确定航向的船来说，任何方向来的风都将是阻力。作为本案策划，我们反复在探询着一个问题——发展商到底想要作什么？他的真正目的是什么？假如没有这个前提，谈什么商业步行街，区域商业购物中心，服装批发市场，不过是估妄臆断，信口开河。 ?本着这个前提，我们开始对项目开发的总体战略目标和经营思路进行必要推论和策略性筛选。 2、战略目标的确立 前面的毕节商业态势分析报告中，我们对项目的处境和面对的市场机会做了总结评述。并结合多方面的磋商以及发展商的核心意图，我们为本案确立开发战略目标如下： 核心目标——充分利用项目优势和机遇，并通过各种产业组织 手段和市场竞争手段，在尽量短的时间内完成本案一期商业不动产物业的推广销售工作，实现效益最大化； 次目标——通过住宅、商业一体化联动，使项目内部各功能和产业肌体互为作用，相互拉动，从而提高项目品质，实现项目附加值提高，为项目品牌化经营创造条件； 边缘目标——通过项目的成功操作，达到三出的效果。即：出成果、出效率、出品牌； 3、策略的选择 针对以上三个层面的目标，结合总体行业业态特点、商业市场环境以及本案开发优势与机会条件。 跳出圈外策略：由于毕节市总体商业竞争环境在不断恶化，一言敝之：十面埋伏，四面楚