毕节市天河怡景新城商业调查报告.doc

毕节市天河·怡景新城 商业市场调研报告 前言 影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。 当我们面对天河·怡景新城项目时，每时每刻都在考虑同一个问题：天河·怡景新城项目周边商业氛围不浓？项目如何定位（商业地位的定位，经营功能的定位，经营模式的定位，投资户群体的定位）才能独辟蹊径，实现快速营销和利润最大化呢？我们正是带着对天河·怡景新城项目的这种思考，展开了本次调研；以期总结出三级城市商业物业的操作模式。 毕节市商业市场总体分析 第一节 毕节市宏观经济环境 毕节市位于川滇黔三省交汇处，是黔西北的大门。全市总面积3414.9平方公里，辖27个镇、8个乡（其中民族乡6个）、6个办事处。聚居着22个民族，总人口127.53万人。近年随着城市化进程的加快，城市建设的力度加强，加速了城市经济的快速发展。特别是大型电力项目的“西电东送”工程即将投入使用，将会成为本市经济增长的一个新亮点，对城市经济起到推波助澜的作用，城市经济发展潜力巨大。 一、城市发展状况 1、国民生产总值（GDP）高速增长 随着城市建设的不断深入，毕节市综合经济实力逐步增强，近4年来国民生产总值以平均8.6%的速率高速增长，2003年实现国民生产总值万元。其中，第一产业总值为万元；第二产业总值为万元；第三产业总值为万元。国民生产总值GDP的年平均增长率保持在较高的增长水平，但是经济基础底子薄，GDP总量低，人均GDP为3148元/人，经济相对落后。 资料来源：毕节市统计年鉴 2、毕节市人口分布状况 根据毕节市《2003年毕节市统计年鉴》，到2003年底全市总人口128.47万人（包括外来人口，不包括外出人口）。全市共有家庭户37.49万户，平均家庭户规模为 3.42人。 1)毕节城区人口 毕节城区现有人口人，中心城区建成面积14.4平方公里，人口密度大，加上周边县镇各方面的流动人口，城区显得拥挤不堪。根据毕节城区发展总体规划，到2010年，城市规划将达到30平方公里，城市人口将达到30万人。 2）1999-2003年末毕节市各区人口分布（单位：人） 指标 市东办 市西办 三板桥 流沧桥 大新桥 观音桥 1999年 37419 77466 10246 18091 13583 7922 2000年 40946 82397 11617 19130 14366 8265 2001年 42739 84764 11834 19122 14820 8297 2002年 43436 85067 11973 19077 14769 8300 2003年 44084 86355 12190 19189 14778 8327 资料来源：毕节市统计年鉴 3）项目所在城区的人口变化 近3年项目所在城区（市西办）的人口增长的速度很慢（相对其他城区），新出生人口和周边乡镇的移民少，城市化进程的速度缓慢。一是因为旧城的改造的力度小；二是城市在向新城区发展。 资料来源：毕节市统计年鉴 3、产业结构 毕节市三大产业值所占国民生产总值的比例相当，特别是第三产业在2003年超出了第一产业和第二产业，从表面上看，该地区的经济产业结构合理，经济发达。但是第二产业总值从2000年到2003年4年中在国民经济增长中所起的作用不显著，这说本地区的工业基础差，第三产业的发展是外来资本流入的促进作用。从国民生产总值的绝对数值来看，到2003年GDP仅为40.15亿元，进一步说明本地居民的购买力有限。 资料来源：毕节市统计年鉴 二、城市商贸状况 1、商业交易状况 毕节市近4年社会商品零售总额以8.0%的速度增长，与本地国民经济的增长速度（8.6%）保持一致。2003年整个毕节地区的社会商品零售总额达到54852万元，而毕节市的社会商品零售总额达到39168万元，占整个地区的71.4%。 资料来源：毕节市统计年鉴 2、市区居民人均社会商品零售额 资料来源：毕节市统计年鉴 毕节市区居民每年的人均（以商品交易地为参考）社会商品零售额从2000年到2003年4年间以6.5%的速度递增。2003年的人均绝对消费额达到