2010年济南名郡豪庭F区底商业态定位建议方案(ppt 21).ppt

* 名郡豪庭 F区底商业态定位建议方案 弘策·中国 2010.3.23 目 录 一、社区商业分析 二、类比项目分析 三、商业规划 1、商业规划原则 2、商业定位 3、业态规划 3、商业体量盘点 4、业态布局建议 四、价格建议 1、社区商业的概念 社区商业是一种有别于城市区域中心商业的商业业态，它是一种具有很强的地域性、主要为本地区居民服务的商业模式。 2、社区商业的发展进程 ⑴社区商业的三个业态发展阶段 家带店 →小区自有生活配套→ 大社区配套 社区商业发展经历了三个阶段，最早是传统型家带店，特点为商铺与家居分区不明显，分散经营，服务半径小，提供商业配套服务较为单一；其后逐步发展为小区自有生活配套，小区商服设施逐步开始由分散趋向集中，部分特色商业主题街开始出现，业态趋向丰富，经营趋向统一，分布趋向集中，这也是现有社区商业主要表现形式。目前，社区商业正朝第三业态发展，现在开始为大社区配套服务。 一、社区商业分析 ⑵社区商业现状 底商式社区商业→ 特色商业街的发展 社区商业进入小区自有生活配套阶段以后，底商式社区商业逐渐成熟，社区商业发展相对较为平缓。但随着城市住宅结构的不断变化和改善，社区建设逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。 新型社区商业，在规划设计、功能定位、经营策略等方面均以市场为导向，采用全新的商业格局，囊括全面、完善的文化、休闲、健身、娱乐等综合性服务设施。在立足社区的基础上，充分调动外来群体消费，一方面极大程度地满足了消费人群物质消费与精神消费的统一，另一方面多样风格和特色的经营、专业的管理都将增强社区商业的影响力，扩大其商圈的辐射范围，使社区商业合理、有序、长远的发展得到有效保证和推动。 ⑶社区商业街的几种经营模式 从目前社区商业街的经营情况来看，大致有以下一些经营模式：　 特色型 营造特色休闲、风情购物区，在购物中休闲，在休闲中购物。 辅助型 与品牌零售商家形成各种业态互为补充的辅助经营模式。 3、社区商业发展前景? 社区商业是随着城市形态发展而必然出现的商业形态。据有关专家预测称，在未来的10年中，我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的1／3。09年上半年以来，全国社区商业的迅速发展引起了业界的普遍关注。仅上海市社区商业的零售额就达到了600亿元，占全社会零售额的30％；在北京，上半年就有17家营业面积在500平方米的商业企业走进社区。而在欧美发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的载体，已占社会商业支出总额的60％。可见，社区商业在我国尚处于起步阶段，但市场仍方兴未艾，因而有着潜在的巨大商机。 一、社区商业分析 重汽翡翠郡商业项目分析 二、类比项目分析 项目性质：住宅底商； 项目规模：占地500亩，总建设用地313417.04万平方米，总建筑面积地上地下共68万平方米，容积率1.67。 建筑结构：沿街商业、配套公建TOWNHOUSE、花园洋房、多层、小高层、高层住宅等大型综合建筑群 项目地址：天桥区无影山路与工商河交界处， 原济南重型汽车总厂厂区内； 开发商：中国重型汽车集团房地产开发公司； 开盘时间：2006年10月。 销售模式：纯销售. 销售价格：项目内街70年产权，一层带地下均价1.2-1.5万/㎡; 租金及出租情况：一层带地下：均价1-1.5元/㎡/天。出租率60%，业态以生活配套为主：银行、房产中介、美发、美容百货便利店、小型餐饮等。 项目点评：本项目离无影山路向北近1000米,人流量很少,位置较偏，虽投资价值不高,但内街商铺08年底已销售完毕，目前内街仅能服务于本小区,经营不理想。随着本区域的发展，其投资价值将日益显现。 二、类比项目分析—翡翠郡 ☆ 打造精品社区，服务配套的原则； ☆ 考虑居住环境的原则； ☆ 遵循商铺结构、业态适应性的原则； ☆ 遵循动线清晰、人流导入的原则； ☆ 与C、E地块业态互补的原则； 1、商业规划原则 三、商业规划 F区的住宅底商位于E地块的商业街区的南侧，规划中E区商业是集时尚购物、餐饮、娱乐、情景体验与一体的商业街。F区底商要充分利用C区大商业、E区商业街区的对客流的强大拉动，同时服务于名郡豪庭F区住宅项目的常住居民以及现有小区的居民。 名郡豪庭F区底商，属于典型的社区底商商业，其与E区商业融为一体，互为补充，E区商业以品牌零售、餐饮、娱乐为主，F区底商以社区配套为主，形成特色的商业街区，将会成为天桥商业的新坐标。 三、商业规划 2、商业定位 3、业态规划 社区商业应本着以人为本的原则，在满足人们基本生活