第5章房地产投资项目选址与建设具体方案 房地产投资分析 .ppt

第5章 房地产投资项目选址与建设方案;5.1 住宅选址; ; （2）物价水平与物价变动 物价水平的高低，可通过恩格尔系数衡量。物价变动与住宅投资的影响成正比。 （3）储蓄率和投资力度 （4）利率水平 5.环境因素 （1）绿化程度 （2）视觉效果 （3）城市规划; 6.心理因素 （1）地块“风水” （2）名人效应 （3）风俗习惯 5.1.2 住宅项目选址的原则 1.交通便利原则 住宅房地产要求交通便利是为了节约交通时间和交通费用，生活方便。 2.环境适宜原则 ; 境特征。高质量的住宅突出先进性、实用性、安全性、舒适性、生态性。追求高质量住宅增强了区位选择的“环境性”。 2.追求自然环境—郊区化 现代化居住观念的变化和发展、亲绿、亲山、亲水的心理使住宅选址向郊区化发展。居住郊区化可分为主动郊区化与被动郊区化，前者看中的是郊区的优良环境和舒适生活，后者则是被郊区住宅的低廉价格所吸引。 3.追求人文环境—复合区位; 复合区位是指自然地理位置与周围人文环境相结合所体现的区位概念。复合区位强调对人文环境的追求，主要有以下趋势：①文化教育复合区位。②体育复合区位。③旅游复合区位。 ;5.2 商业地产选址; 商业地产选址一定要分析城市规划，既包括短期规划，又包括长期规划。 5.城市商业发展 商业地产的发展要信托于城市商业的发展，城市商业的繁荣和迅速发展必然会为商业地产的发展提供巨大的契机。 6.城市商业网点规划 城市商业网点规划是城市总体规划和城市商业发展的重要组成部分，是现代流通设施建设的 ; 重要依据。商业网点规划与城市规划是相辅相成、密不可分的。 7.商业地产市场需求状况 商业地产市场需求分为两级：一是初级客户商业运营商的需求；二是终极客户消费者的需求。商业地产有一个特性，那就是无论何时，都离不开消费者这个群体。 8.购买力水平 商品和服务的需求程度直接影响商店的销售额，消费者有主观购买需求，但还要有足够的购; 买力。对商业地产选址有一定影响的是一定数量的消费人口所具有的购买力水平或购买规模，而一个地区人均购买力水平的高低又取决于这一地区的人均收入水平。 9.大型主力店动向 没有商家入驻对于商业地产来说是可怕的；但是如果没有主力商家入驻，那么项目就失去了竞争力，所以商业地产必须要有足够的商家和2～3家的主力店，因此这些是吸引顾客前来光顾的最大力量，也是商业地产提升自己品牌及租金的有利因素。 ;5.2.2 商业地产选址的原则 1.交通便利性原则 商业地产应分布于交通便捷、易达性好的位置，使商家及消费者进出便利。交通的便利性主要取决于道路状况及交通工具。 2.可见性原则 可见性原则是商业地产被往来行人或者乘车者所能看到的程度，一般情况下场所的可见度越高，越容易引起客流的重视，来消费的可能性越大，更多地吸引即兴消费。; 3.适宜性原则 适宜性原则表现在获得土地时要考虑土地面积，建筑时要考虑建筑的构造、材料、立面造型及可塑性与房地产定位的类型需要是否符合；为了满足商家需求，就需要店铺选择技术和商品经营技术高度结合。 4.购买力原则 成功的商业运营必须要求有稳定的目标消费者，不同的商家在不同的区域，或者是同一商家在不同的区域，都会影响消费者的预期数量。;5.2.3 不同类型商业地产对选址的要求 1.食杂店的特点及选址要求 以香烟、饮料、休闲食品为主。营业时间12小时以上，采用柜台式和自选式相结合的售卖方式，营业面积一般在100平方米以内，目标顾客以相对固定的居民为主，一般选址于居民区或传统商业区内。 2.便利店的特点及选址要求 以即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、应急性等特点，商品品种在3000种左右，; 售价高于市场平均水平。商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人，顾客多为有目的地购买。一般选址于商业中心区、交通要道及车站、医院等公共活动区。 3.折扣店的特点及选址要求 商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大比例。用工精简，为顾客提供有限的服务，目标顾客主要为商圈内的居民，一般选址于居民区、交通要道等租金相对便宜的地区。 4.超市的特点及选址要求; 经营包装食品、生鲜食品和日用品，食品超市与综合超市商品结构不同。营业时间12小时以上，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。目标顾客以居民为主，一般选址于市区商业中心、居住区。