2018房地产行业展望-融六云.PDF

2018房地产行业展望 上海赢量金融服务有限公司 科技咨询部 2018/2/8 上海赢量金融服务有限公司 2018 房地产行业综述 目录 1 人口因素对房地产行业的影响 6 1.1 人口及住房需求动态分析 6 1.2 从年龄结构、生育高峰看我国未来人口变动7 1.2.1 1985-1990 “回声潮”是最近的人口生育高峰7 1.2.2 25-34 岁育龄女性人口在 2016-2019 年间将维持高位 7 1.2.3 平均生育年龄上升 ，二胎生育率显著提升9 1.2.4 2017-2035 全国人口结构、出生率及死亡率预测 10 1.3 城镇阶梯型化和城市金字塔效应 11 1.3.1 2000~2010 迁移人口概览11 1.3.2 人口流向 ：中部省份—东南沿海 ，进程加速 14 1.3.3 省外迁移 ：镇到城市阶梯型城镇化的效应凸显15 1.3.4 省内迁移 ：高基数+易被忽视的虹吸效应 16 1.4 数据总结与预测分析 18 1.4.1 全国人口与地产销售相关性分析18 1.4.2 各省份人口与地产销售相关性分析20 1.5 美国人口需求对住房市场的影响——对比分析 23 1.5.1 美国城镇化及人口迁移进程23 1.5.2 美国出生率、移民情况及人口年龄结构分析25 1.5.3 从生命周期角度分析美国住房刚性需求27 2 土地供应 ：核心都市圈紧缺 ，广大三四线过剩30 2.1 库存结构详解 ：短期库存回落 ，长期仍存压力30 第1页共72 页 上海赢量金融服务有限公司 2018 房地产行业综述 2.2 未来土地供应 ：一二线适当扩大、三四线缩量35 3 发展租赁市场迫在眉睫 37 3.1 政策解读与长期影响分析框架 37 3.2 首批试点城市人口及租房市场分析39 3.3 租赁市场发展空间广阔 40 4 房地产资金来源 43 4.1 房地产资金影响房价 ，领先投资43 4.1.1 房地产资金影响房价43 4.1.2 房地产资金领先投资与新开工 ，影响中短期供给45 4.2 房地产资金来源与中国资本市场的发展密切相关47 4.2.1 从开发商到位资金来源角度看 ，以其他资金为主49 4.2.2 从资金供给方看 ，以销售回款和银行贷款为主52 4.3 长期资金来源以 ABS 为增长点 ，短期由预测到位资金增速测算开发投资额增速58 4.3.1 房企资金来源仍较为单一 ，以预收款与银行贷款为主 58 4.3.2 长期资金来源以 ABS 为增长点 ，房企真实杠杆下行 59 4.3.3 预测房企资金压力对房价的影响 ，2018 年压力较大 59 4.3.4 通过房企资金预测开发投资额61 5 优质房地产股的选择 64 5.1 第一个维度 ：现在的业