沈阳协和广场策划报告 60页.pptVIP

强行单价10,000元/平方米，剩余款项贷款 总销售收入：4 ＋1亿元 强行每套总价：625,000元(实际每套总价500,000元) 每套首付款： 320,000元 ×800套＝首付款总收入＝ 2.56亿 强行每套贷款：305,000元 ×800套＝贷款总额＝ 2.44亿 每套单价中2,000元即刻归还银行,则 实际每套贷款额＝强行每套贷款－每套面积×2,000 ＝18万元 3%年利率支出＝首付款总收入×3% ×10年 ＝7,680万元 每套月利率支出＝800 每套月供＝18 ×10年期贷款系数＝18 ×110 ＝1,980元 每套月总成本＝每套月利率支出＋每套月供＝ 800 ＋ 1,980＝2,780元 每套年成本＝月总成本×12 ＝ 2,780 ×12 ＝33360元 每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝ 33,360 ÷ 500,000 ＝6.67% 每套日成本＝每套月成本÷30 ＝ 2,780 ÷30 ＝92.66元/天/套 强行单价10,000元/平方米，剩余款项不贷款 总销售收入：4 ＋1亿元 每套总价：625,000元(实际每套总价500,000) 每套首付款： 312,500元 ×800套＝首付款总收入＝ 2.5亿 每套余款：187,500元 ×800套＝余款总额＝ 1.5亿 3%年利率支出＝首付款总收入×3% ×10年 ＝7,500万元 总成本＝余款总额＋ 10年3%年利率支出＝ 1.5亿＋ 7,500万＝2.25亿 年总成本＝总成本÷10＝2,250万元 每套年成本＝年总成本÷800 ＝28,125 ÷12 ＝每套月成本 ＝2,343.75 每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝ 28,125 ÷ 500,000 ＝5.63% 每套日成本＝每套月成本÷30 ＝ 2,343.75 ÷30 ＝78.13元/天/套 102.66 10,000贷款(强行) 88.13 10,000不贷款(强行) 103.25 8,000贷款(实际) 100.27 8,000不贷款(实际) 82.92 8,000不贷款(强行) 97.46 8,000贷款(强行) 105.95 7,000贷款 89.29 7,000不贷款 95 富丽华 合计 单价 四、产品定位２ 高档服务式公寓： 说明：符合目前产品本身的自然条件，可以有效在销售价格、销售进度、回款等方面实现目标； 分析：根据现有同比可竞争项目的优劣式，同时结合沈阳市市场购买客户特点。努力挖掘和制造本案的销售买点，增加产品的附加值，规避本案中的销售劣势，在软性价值和硬件基础等方面做足、做实文章 四、产品定位２ 具体实施计划： 硬件基础：聘请专业高档设计师进行房屋内部精装修方案； 　　　　　加大使用户内高科技产品列入：智能化中央控制面板、保健卫生分析仪器、地热水进户、纯净水入户、电梯户内等待等； 　　　　　中厅平台再生性使用，园林、户外扩展、平体影院放映； 　　　　　电梯大堂外廊扩充，营造门厅高贵感觉； 软性服务：聘请高端物业管理机构进行专业管理，打造贴身式服务； 　　　　　建设高档会员俱乐部，买房送会籍，增加会员专属身份； 　　　　　专场购物，全球打折卡，贴身一卡通； 　　　　　特制高档会客房间，会员享有免费入住权利； 综合体式公寓： 说明：沈阳市高档综合项目惯用销售手法，现有产品的自然条件最适宜，但是在销售价格、销售进度等方面无法确定完成目标； 分析：由于本案单体结构庞大，平层户型多，所以可以利用楼体结构竖向一分为三，利用本案黄金位置的优点全方位吸引所有客户群体，但无法保证楼宇未来使用品质和户型缺陷引发的部分面积滞销； 四、产品定位３ 四、产品定位３ 具体实施计划： 竖向切割封闭，将楼座一分为三，北东座设为A座，定位商住写字间，实现面积自由切割； 西南座设为B座，体量最大，电梯数量四部，可以运作酒店式公寓或纯酒店，交由酒店管理集团使用； 南座设为C座，定位纯自主性或投资性公寓； 五、价格制定 成本计算 获取的利益最大化 加权计算 市场比较计算 开发商权益保证 六、销售 一、销售思想 私属、身份、尊贵 寻找差异化与品质的升级 周期与速度 一期与二期的销售结合，传承、变革与延续 销售的专业 注重销售团队的素养培训，现场把握客户心理的能力 二、销售案名 紫金城 龙鼎国际 劳力士城 盛京世家 龙邸 润龙堡 威尔逊城堡 飘影大道 首席 拿铁城 银座中心 傲盈国际 公元前300 三、销售周期 预计销售时间为１１个月，销售率为８０％ 七、广告 一、广告制定 好酒也怕巷子深; 实用、效果、有效、节约； 整合资源，整合营销； 配合各阶段销售进度以及制定推广方案; 二、有效媒体 预计推广费用为销售额的１.５％ 三、阶段投放 八、实施方案 4套 1套 5套 5套 0 0