沈阳棋盘山项目市场营销定位初步报告 2010年-98页.pptVIP

产品户室配比 产品建议 规划设计 建筑风格 园林风格 户型设计 产品类型 面积区间 户型 所占比例 双拼 200左右 4室 30% 洋房（5F） 80-160 2-3室 60% 小高层（8F） 70-100 2室 10% 产品类型以洋房、双拼为主 小高层产品为辅 面积区间在70-200平 户型2室-4室 1、层层退台式情景花园洋房 层层退台式情景花园洋房 一楼南北入户 二楼以上北入户 带有入户花园 产品建议 规划设计 建筑风格 园林风格 户型设计 科技型退台洋房以其自身前卫时代的外形吸引着广大购房者的喜爱在其舒适的外景下生活仿佛能享受到来自不同世界的生活感受。新颖不凡。 产品建议 规划设计 建筑风格 园林风格 户型设计 一层可以采用下跃的方式进行设计，也是半跃，地上一层稍微高于地面，送地下一层、庭院和车库总共三层。 地上一层 外楼梯 室内都可以到地下一层。 南入户上进一层家里，下进地下一层、庭院和车库。 产品建议 规划设计 建筑风格 园林风格 户型设计 下沉车库的处理。由于项目所在地势低洼，可借用低洼地势，北面做成车库 ，南面做成花园的设计。即满足空间的使用，又能充分利用下洼地势。 产品建议 规划设计 建筑风格 园林风格 户型设计 产品建议——装修配备花园精装修，赠送藤椅、阳伞、花摆、茶座等。铺好地砖、围合的栅栏。 产品建议 规划设计 建筑风格 园林风格 户型设计 产品建议——科技环保 产品建议 规划设计 建筑风格 园林风格 户型设计 根据项目在销售当期的具体市场情况， 综合该项目建设工程进度和开发成本等因素， 拟定项目的销售执行方案 包括营销策略、推广计划、销售计划、工地现场及销售卖场布置、推出时 间、价格策略、付款方式及渠道、装修标准建议等， 提出一系列的促销计划。 我们的工作方法 营销策略主要内容 １、项目定位回顾 ２、具象消费者价值取向研究 ３、项目卖点整合与营销SWOT分析 ４、营销案例借鉴 ５、营销总战略形成 ６、营销具体策略 5.1消费者价值取向与项目价值点衔接 5.2营销通路与市场事件利用或创造 5.3主要卖点提炼 5.4主流促销手段 5.5项目卖点整合与营销SWOT分析 5.6营销的成功要素 5.7项目形象定位 5.8阶段营销主题与目标 5.9营销节奏 6.1客户策略 6.2销售展示 6.3推广策略 6.4销售方式 6.5营销工作计划 * 棋盘山定位东部休闲度假旅游区.六大 产业规划板块：休闲度假版块、影视文 化板块、冰雪体育板块、景观地产板块 、生态旅游板块和高新技术产业板块。 区域研判 区域概况 发展布局 特点分析 区域研判 A．休闲度假板块（01号地块） B．影视文化板块（02号地块） C．冰雪体育板块（08号地块） D．景观地产板块（03、05、09号地块） E．生态旅游板块（04、06、07、10号地块） F．高新技术产业板块（11号地块） 棋盘山区域布局分析 总体布局： 棋盘山：“一城、两带、三区 ” 的结构 “一城”：以中旅国际小镇为核心建设棋盘山新城。 “两带”：浑河景观带、沈棋路旅游观光带。 “三区”：森林公园景区、秀湖景区以及世园会景区。 沈抚同城：“一环” 三轴” 五区” 七组团” “一环”是指由沈棋路、高望路和浑河水路三条主要交通线路形成的贯穿区域的环状路线； “三轴”是指沈棋路休闲商务度假轴、高望路休闲旅游度假轴和浑河滨水游憩轴； “五区”是指生态保护空间、商务休闲空间、休闲农业示范空间、文化创意生态科技空间、水景居住空间； “七组团”即生态休闲组团、乡村旅游组团、滨湖商务度假组团、休闲农业组团、生态科技组团、文化创意组团、滨水景观地产组团。 沈抚同城规划图 区域研判 区域概况 发展布局 特点分析 区域研判 棋盘山地产特点分析 开发建设早。区域低密度住宅开发时间早。市场处于卖方阶段。 品牌集中。随着世园会的建设，万科、保利、碧桂园等大开发品牌纷纷进驻。 档次不一。区域产品价格、档次差别明显。占据不同的市场份额。 第二居所。国家级4A级旅游度假区，沈城优越的自然环境成为理想的第二居所 中央别墅区。与其他地产板块相对，独特的自然景观资源，别墅的核心区。 翔凤山水国际 九如溪谷（中式） 万科·兰乔圣菲 桑堤亚纳 碧桂园太阳城 碧桂园太阳城（现代） 区域研判 区域概况 发展布局 特点分析 区域研判 东陵公园 浑河 鸟岛 盛京高尔夫 棋盘山温泉 项目区块 地块价值 地块概况 项目价值 价值归纳 地块优势 地块劣势 1、地形。地块规模小，狭长，南北高差6米。南高北低，形成倒坡。 2、地势。地基低于城市道路水平线。 3、噪音。北侧有铁道。 4、地段。非区域核心地带，左右均为低端项目。 5、配套。周边配套未启动，不完善。 自然景观。位于沈阳唯