深圳_宝安冠利达写字楼项目_前期策划报告[客户、价格定位、商业业态] 深圳中原物业顾问有限公司.pptVIP

针对宝安写字楼现有租客，房地产投资客和宝安未来将大量新增的关内同行业客户，深圳中原三级市场工商铺部协同深港研究中心对上述客户进行了抽样调研，本次取样如下： 宝安写字楼现有租客20份 房地产投资客20份 宝安新兴客户20份 表示比较满意的地方： 交通方便， 配套较完善 价格合理 大堂用材上可基本保持原有风格，建议聘请专业大师进行灯光设计，提升大堂的档次与品味。 现阶段大堂色彩过重，可在灯光的处理上略显柔和。 电子类 家用电器类 趋向宝安电子城、创业电子大厦两家集中，再加上富海，宝安电子业市场竞争日趋加剧。 家电零售商巨头看好宝安的市场，纷纷在宝安开店：顺电、国美电器、苏宁电器等，总营业面积达到3万多平米。 前进路商业形态分析 主要市场：宝润装饰材料城（78区）、好运来综合性家居广场（79区） 辅助市场：前进路沿线的街铺 西乡的餐饮目前比较零散，虽然也有一些高档的酒楼茶肆，没有形成餐饮聚集的旺区，餐饮档次与规格也比较低。 餐饮类 装饰建材与家居类 前进路商业形态分析 本项目在前进路商圈将如何占位 ? 4层裙楼 建筑面积9050.1㎡ 定位原则： 一、符合消费者心理需求 二、与写字楼的和谐统一 三、利于项目后期的整合推广 四、利于后期的经营管理 本项目裙楼商业定位 集中式商业业态选择 我们着力接触了深圳几家颇具知名度及良好形象的 百货商家，包括茂业、曼哈、岁宝、太阳百 货、友谊国际名店等，第一批目标锁定在上述商 家。本项目的商业面积总共是9050平方，对于 所有百货商家来说，是一种缺陷。百货所需要的面积最少在1.5——3万平方左右 商家意向 本案临近沃尔玛和天虹，海雅和天虹专营知名品牌服装，沃尔玛兼营中低档，上合市场商业街经营低档，体量大且市场已经成熟无论于品牌还是规模，都无法与其竞争 目前情况 百 货 业 态 家电零售商巨头顺电、国美电器、 苏宁电器纷纷进驻西乡，竞争激烈，而且距离本项目较近，所以均不考虑 本案位置一般，行业竞争激烈，且家电行业辐射区域相对其他行业广。 电子类 家用电器类 吉之岛：世界五百强之一，该客户反应了同样的问题，卖场面积不够，从我司方面考虑它的谈判周期长，条件苛刻，暂时不予考虑本项目。 百佳对本项目所处的竞争态势表示担忧。 商家意向 本案临近沃尔玛和天虹，都分别有大体量超市，并且周边超市经营均难以维系。 目前情况 超 市 业 态 集中式商业业态选择 对于湘鄂情等中高档餐饮还是有相当的吸引力 商家意向 本案周边餐饮目前比较零散，特色的酒楼茶肆欠缺，且档次、规模和规格也比较低。 目前情况 餐 饮 业 态 商家意向 目前情况 业 态 金海马、集美堂、金晖等商家要求面积必 须给到10000平方米。考虑到商务公寓大堂以及商业入口的问题 怡丰名家居走高档路线，但认为目前宝安市 场尚不成熟 前进路商圈有好百年等大型家具商场 装饰建材 家居 集中式商业业态选择 不采纳 不采纳 不采纳 不采纳 不采纳 不采纳 建议 前进路上有好百年，并且经营状况一般 家居装饰 顺电、苏宁、国美等已经完成片区布局 家电市场 前进路上已经饱和 电子市场 无法与大百货形成差异化竞争，76区周边曾有过失败项目 小 百 货 沃尔玛、天虹自带超市，而且周边超市经营情况并不理想 超 市 周边已有沃尔玛、天虹、海雅等，而且百货所需要的面积最少在1.5——3万平方左右 目前情况 大 百 货 业 态 集中式商业业态选择 集中式商业业态选择 餐饮娱乐业是前进路商圈集中式商业理想的业态选择 休闲餐饮类 大型餐饮类 小型餐饮类 私家美食 SSP Restaurant 咖啡、果汁、饮品 休闲快餐（如：肯德基、麦当劳、味千拉面等） 私家美食 SSP Restaurant 大型餐饮（杭帮菜、淮扬菜、粤菜等大型中式餐厅） 特色主题餐厅（含异国风味餐厅—如：日本、韩国料理、墨西哥餐厅、巴西烤肉、东南亚餐厅等；音乐主题餐厅、卡通主题餐厅等） 私家美食 SSP Restaurant 4F 生活娱乐休闲 3F 品牌中西餐饮 2F 品牌中西餐饮 1F 写字楼配套商业 裙楼商业模块规划 当招商工作，后续运营走上正轨后，将其盘给基金公司，回收资金。 ③盘给基金公司 通过前期成功招商，令投资客产生信心，将商场整体买断，实现资本回收。 ②大客户买断 实现长期收益 ①纯租赁 商 业 说 明 经营方式 商铺位置 商业裙楼运营方式 营销推广——商业时间节点 06.11--06.12 招商筹备 招商工作展开跟进 06.12-07.6 07.7-8 销售工作筹备 裙楼立面 部分完成 写字楼销售带 来一定社会影响