深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p 精品.pptVIP

1.2 片区房地产市场 2010年各区域土地供应中，供应量明显居前的是龙岗、宝安两区，其中龙岗区 ，全年土地供应量以217万平米供地成为全市第一，占全市土地供应的46.2%；福田、罗湖土地供应量极少。 2010年深圳楼市二级房地产市场 龙岗区一手房供应充足，成交量最多，但成交均价最低。 2010年龙岗区商品住宅新增批售面积为166.5万平米，主要集中在下半年批售。全年批售面积与成交面积之比为1.13：1，供应相对充足。 2010深圳市房地产二手市场 2010年深圳全市共成交二手住房929.4万平米，较之全年新房成交321万平米，二手房与新房成交面积比为2.9：1。 其中尤以龙岗区成交最多，达201.33万平米，占全市的21.7% ，年成交均价为9618元/平米，相对于其他区域及新房价格，龙岗区的二手房仍处于全市的价格洼地。 片区房地产市场小结 土地供应：深圳市居住性土地整体供应不足，但龙岗区土地供应相对充 足； 一手房市场：深圳市一手房成交面积较09年下滑，价格呈上升趋势，龙岗区一手房成交面积上涨幅度增大，同时价格虽为深圳市房价低洼，但是呈上涨趋势； 二手房市场：龙岗区二手房成交面积居全市之首，价格也处于全市二手房价格低洼。 2.3 项目发展战略 商业：位于地块的东南角（五和大道和布龙路的交汇处），昭示性好，便于集聚人流和抵挡噪音； 入口广场：位于西南面布龙路，与商业会所相邻； 会所：位于商业的西面，即地块的西南角布龙路，昭示性好； 幼儿园/中小学：位于项目边缘东北面，可以阻隔五和大道的噪音； 一组团（loft产品）：产品为30-50平米的loft产品，产品创新，紧邻五和大道，蝶形排布，户型朝向为东南或者西南，西南朝向看园中景观，东南朝向景观稍差，噪音 也相对较大。 二组团（小复式/大三房/大四房）：位于地块中央，噪音较小，最优 三组团（小两房/小三房）：紧邻布龙路，快速走量产品，西南向东南向产品 外立面 1.流畅的线条 2.缤纷的颜色 3.现代的形状 园林 东部有26m的高差，要充分利用自然山体高差，使东部loft公寓等小户型可以看园中景； 山景花园/山体瀑布（26m），与泳池相连 美式园林风格（集中式园林）园林中心以水景为主，与山体瀑布相结合，西北面以高大的树木为阻隔，营造全景园林。 园林中设置环小区橡胶跑道 教育设施配套 幼儿园：国际双语幼儿园 伊顿蒙特梭利幼儿园/ 或者葳格双语幼稚园.tw/home/main100810.htm 中小学：国际双语九年制中小学 葳格双语中小学.tw/home/main100810.htm 坂田目前商业分析 华安百货商场 美景自选商场 坂田商业广场（KFC/国美等）--离项目最近 月亮湾购物城 华润万家万科城店 国惠康 就信义就该项目目前商业氛围而言，大多比较陈旧，也没有品牌知名度，虽是有一定的消费群体，但是消费的供给档次远远不能满足当地高收入高科技人才的需求。 酒店 目前坂田区的酒店大多档次低，星级酒店几乎没有，大多是一些七天之内的经济性酒店和一些宾馆，硬件软件不足导致不能为片区差旅人士提供高品质服务。所以打造高档次的酒店既可以满足市场需求，又可以提升项目形象。（喜达屋） 酒店建议 引入四星级以上的酒店，如喜达屋旗下的威斯汀酒店/喜来登等，或者oakwood管理。 酒店的会所（健身/泳池等）可以和小区共享，实行小区居民会员制，提高项目的档次。 Thank you! 举行候鸟之家生活摄影比赛，展示候鸟们生活，胜出者得佳能单反相机。 针对项目唯一性、稀缺性候鸟之家生活进行演绎和强化。 配合活动 新闻发布、产品鉴赏会 4月底，邀请各规划设计单位、主流媒体、知名人士、意向客户，在喜来登酒店召开新闻发布暨产品鉴赏会 候鸟之家情景样板房（最好是之前优胜设计产品）开放 与五月天/SHE/尚雯婕合作，举办演唱会和签售费，不同候鸟版本献歌候鸟之家 阶段营销活动之二 五月天/SHE/尚雯婕等明星莅临信义.候鸟之家 阶段营销活动之二 建立信义候鸟之家网站，并向全城征集形象代言人； 展现年轻人群时尚、健康的生活习惯、工作方式和人生态度； 与电台合作，做一期说出你的故事（成长史/漂泊史/爱情史/婚姻史/工作史）（形象人/10个城市白领）感情渲染 候鸟之家全城网络形象人召集令 引起轰动，制造关注热点，增加项目爆光度和知名度，制造有利舆论，展现项目形象、风格，吸引目标客户群体关注，获取客户认同； 候鸟们 年轻·时尚·自信.勇往直前 ， 阶段 价值资源攻击阶段 第三阶段 核心攻击点 2012. 5.1 炒作候鸟之家稀缺、独有的产品价值（居家氛围） 景观单位/项目核心价值 把握价值营销，挖掘产品资源 目标客户针对性营销