深圳市鸿景翠峰价格报告87页.pptVIP

4.3价格策略的导入 30%明星＋45％现金牛＋100%瘦狗 第一批推出单位 第二批推出单位 第三批推出单位 25%明星＋35％现金牛＋80％婴儿 45%明星＋20%现金牛＋20％婴儿 40% 159套 40% 176套 20% 112套 2 2 2 2 3 3 1 1 2 1 2 3 2 1 1 1 1 1 3 3 2 2 3 3 3 3 2 2 1 1 *推售策略为基于目前现场展示(第一批展示)及客户 关注度（8栋、3栋、10栋、多层）下确定的，后续 工作中将根据指导价进行客户探底，及时调整具体 推售房号，精确制导！ (s)155平米：20套 (c)134平米：21套 (c)170平米：21套 (s)220平米：16套 (c)127平米：32套 (d)85平米：32套 (d)165平米：17套 4.3价格策略的导入 策略导入的核心问题：如何把握各批房号之间的价差？ 一：市场自然增长率判断（深圳关内市场） 二：典型楼盘价格走势判断（鸿翔花园二期、淘金山） 三：客户敏感点判断（上门客户） 年均增长率20-25％，月均增长率2％左右 五个月增幅8％，月均增长率1.6％左右 如：淘金山3号楼01单元16楼：9300（入市）11600（06.4） 相同房号半年价格涨幅控制在15-20万以内，月均增长率控制在2％以内 基于以上的分析判断及市场风险预测，本项目各批房号的月均增长幅度在1.6％左右，因此第二批房号（06年底）在第 一批房号的基础上增长幅度为8.3％，第三批房号（07年中）在第一批房号的基础上增长幅度为19.1％ 4.3价格策略的导入及价格表的生成 价格表（1）： 　 高层 多层 实收均价 第一批　 单价 10000 12500 11520 元/平米 高层：10719元/平米 多层：14044元/平米 第二批　 单价 10830 13538 第三批　 单价 11910 14888 　 高层 多层 实收均价 第一批 单价 11000 13800 12684 元/平米 高层：11791元/平米 多层：15505元/平米 第二批 单价 11913 14945 第三批 单价 13101 16436 价格表（2）： 价格表（3）： 　 高层 多层 实收均价 第一批 单价 12000 15000 13822 元/平米 高层：12863元/平米 多层：16853元/平米 第二批 单价 12996 16245 第三批 单价 14292 17865 4.5价格表的验证 基于现场对客户的把握，客户对高层、多层的敏感点分别是： 单价敏感点： 总价敏感点： 高层：12000元/m2 多层16000元/m2 高层：200万 多层：250万 4.5价格表的验证——单价敏感性分析 高层单价敏感性分析 三套价格表中，高层单价低于12000元/m2的套数比例分别为： 38%、64%、84%； 可见当价格取12000元/m2或以上，客户的敏感度大大提高。当单价取12684元/m2时，价格表的高层单价敏感度适中。 4.5价格表的验证——单价敏感性分析 多层单价敏感性分析 三套价格表中，多层单价低于16000元/m2的套数比例分别为： 38%、52%、88%； 可见当价格取16000元/m2或以上，客户的敏感度大大提高。当整体实收均价取12684元/m2时，价格表的多层单价敏感度适中。 4.5价格表的验证——总价敏感性分析 高层总价敏感性分析 三套价格表中，高层总价低于200万的套数比例分别为： 55%、68%、80%； 可见当总价取200万时，客户的敏感度大大提高。当整体实收均价取12684元/m2时，价格表的高层总价敏感度适中。 4.5价格表的验证——总价敏感性分析 多层总价敏感性分析 三套价格表中，多层总价低于250万的套数比例分别为： 21%、43%、74%； 可见当总价取250万时，客户的敏感度大大提高。当整体实收均价取12684元/m2时，价格表的多层总价敏感度适中。 4.5价格表的验证——点对点分析（159平米） 鸿景翠峰 淘金山 户型 3*2*2*+功能房+空中院馆 3*2*2 单位 5栋10A 6号楼A单元1003 建筑面积 159.59 147.81 套内面积 128.74 120.24 景观 客厅正对梧桐山麓及园林景观 西面有对视、南面看园林 朝向 西南 西南 户型特点 二梯三户、 西南朝向看园林景 三梯四户、 南向看园林 客厅与主卧、客卧均朝南 270度大凸窗 错层赠送超大露台 超大弧形观光阳台 内庭院实用性高、 送阳台面积 8～15m2 户型方正 单价 11809 12018 总价 1884561 1776381 4.5价格表的验证——点对点分析（171平米） 鸿景翠峰 淘金山 户型 4