深圳广兴源碧海湾项目前期策划报告 中原地产.pptVIP

后市预测：行业规范，价格平稳，客户理性，市场降温 对比香港楼市的指标“拐点”，深圳目前楼市指标虽还没完全出现泡沫破灭前的“七高两低”，但部分指标已非常接近，甚至超出当初香港的高位 。 政府调控政策的目的，只是想让房价的涨幅停下来，与经济发展的速度相符合，并非 想市场崩盘，故短期来看，房价下降的可能性不大。 但“深圳也不能带头飚车”，目前深圳房价已经成为全国房价的领涨先锋，故近期深圳楼市降温措施密集出炉，楼市短期内再次飞涨的可能性不大，深圳房价将在高位持续徘徊。 受短期内银行收紧个人房贷业务的影响，以及随着８月１日起2007版二手房示范合同的启用，个税、增值税等的征收，预计未来整体成交将持续出现萎缩现象；而随着市场日趋规化，市场或会降温：开盘成交率走低，销售周期走长（调整期较长，调整期后价格将稳步小幅上扬） 宝安市场前景预测：仍为热点片区，态势良好 受益于人口、经济、区域交通快速发展，宝安市场发展潜力巨大 “深圳次中心”的规划使宝安挟区位、资源及交通优势为一体，以现代产业结构力量将全面提升其区域价值，吸引更多的珠三角高端客户聚居于此，注定将成深圳未来升值潜力巨大的版块。 关内的供应缺口不断加大，宝安的房地产热点片区地位将得到巩固 关内用地逐年减少，特别是临近宝安的南山片区供应量萎缩严重，房价远高于宝安。在新交通规划实现后，宝安南山逐渐融为一体，关内人士到宝安这块发展迅速的片区置业成为了一个必然趋势。 宝安本地客户 “自住”的刚性需求空间巨大 根据调查显示宝安的潜力客户众多，且现在基本都居住于旧城区，旧换新的趋势很大，自住客户对宝安中心区、碧海中心区区域的新楼盘非常关注。另外本地客户具有强烈的区域情结和趋同的价值观，将引发当地人在宝安中心区的重复置业。 * * Part 3 项目经济测算 ３ 项目经济测算 本项目财务测算 　 项目静态投资效益预测 项目投资方案比较分析 * 占地面积（㎡） 20000 覆盖率 30% 容积率 2.4 2.8 总建筑面积（㎡） 48000 56000 基底面积（㎡） 6000 住宅面积（㎡） 47000 55000 住宅层数 23 23 住宅所占比例 97.9% 98.2% 商业面积（㎡） 1000 商业所占比例 2.1% 1.8% 住宅可实现均价（元/㎡） 20000 商业可实现均价（元/㎡） 40000 总投资成本（元） 678688353 789484804 投资收益（元） 980000000 1140000000 税前成本利润（元） 251331647 292375196 税前成本利润率 37% 37% 税后成本利润（元） 213631900 248518917 税后成本利润率 31% 31% 住宅收益（元） 193480487 228332033 住宅税后成本利润率 29% 29% 商业收益（元）20186883 商业税后成本利润率 141% 142% 结论： 若本项目以2.4或2.8为容积率时，所获得的税后成本利润率均为31%； 若以2.8为容积率时，成本相应增加，则达到项目税后利润获取的峰值，高出2.4容积率时约3489万。 综合以上指数不难看出（姑且不考虑项目物业形态组合），我司建议本项目应采用2.8这一容积率较合适。 项目经济测算 （投资分析详细过程见附件） * Part 4 营销策略及重点 ４ 营销策略及重点 营销策略：企业形象与项目推广策略＼阶段性推广策略 包装策略： 现场包装要点 媒体运用及推广预算 碧海中心区 龙岸一号凭什么 在圈子里独树一帜？ 泰华阳光海 富通城 中信项目 策略 包装 预算 营销策略 海景 文化 智能化 物业管理 产品 价格 规模 园林 地段（规划） 项目卖点梳理及运用： ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 名校教育 高尔夫景 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ “★ ★ ★”：以上：宣传重点 “★ ★” ：上印刷品 “★ ” ：口头宣传 ★ ★ ★ * 头羊态势， 拉动市场新欲求 品牌力量， 引导市场趋势 企业品牌导入 “广兴源，山海宏图 唯一性资源导入，全城关注 全城关注的趋势型项目品牌 核心竞争力 品牌力量 首入效应 广兴源，展宏图 全新的生活态度和文化导入“发现哲学” 意见领袖 领袖主导 价值认知 品牌导向图 项目形象入市 打高尔夫生活 产品品牌导入 滨海空中别墅 第一阶段 第二阶段 第四阶段 阶段目标 核心诉求 再次领导市场趋势，产品领先 探知市场反应，积累客源，引发品牌忠诚者追随 发现本项目 第三阶段 营销思路 工程节点 方案优化/确定 建筑进场施工 形象展示工程施工 展示公开，销售许可证