深圳彩田橄榄鹏苑商业部分定位思考（57页） 深圳市亿民房地产开发有限公司.pptVIP

从项目的建筑结构来看，影响商业价值的因素包括层高柱网、交通组织、通道、 入口至内部流线等，使得特定商业根据进深、面宽、设施配备情况、内部交通及 视野差问题的要求会有一定的分布制约和局限性。 项目自身 项目自身建筑结构的局限性 项目自身 项目商业目前的可视性较弱，入口不大，通达的道路等级不高，影响人车流的出入 项目在现有区域内具备地理位置、交通、消费群体等先天优势和机会点，但需结合规划及运作克服现有劣势 交通优势；紧邻深南路，地铁1、2、4号线，消费辐射范围进一步扩张； 地理位置：位于福田CBD区，位置得天独厚； 群体：周边有多个优质小区； 项目自身规划形象等档次较高。 项目优势 项目劣势 项目机会 项目威胁 S W O T 住宅限购限贷，增加投资者对商业的投资的比重； 周边缺乏主题消费商业，差异化商业导向明显。 深圳其它商圈发展迅猛将会分流本项目部分消费群体； 政策环境：调控政策频出，打击部分投资者投资信心。 通过特色化、差异化商业主题，树立投资者信心； 高规格形象包装，建立良好的项目形象认知。 发挥优势，抢占机会，克服劣势，转化威胁 项目SWOT分析 周边环境：周边整体商业档次不高； 商业氛围：临街摊点林立业态纷繁，缺乏规划及消费导向，消费档次不高； 消费：目前居民多数到市中心区内消费；消费分流较大。 项目所在的福田中心区片区商业整体来讲，档次较高，但以深南大道以及彩田路为界，将中心区分为几个小区域，每个区域中的商业业态及物业类型有很大区别，商业发展参差不齐； 项目小结 项目将排除客观条件要求较高的购物中心，以及避免同质竞争的中型综超市场、专业市场，应根据实际情况充分体现本项目整体定位的导向需求，找到适合本项目的业态组合。 从项目自身的硬件上、软件上，以及紧邻周边环境现状来看，本项目发展有一定的局限性，但是利用市场的空白点采用差异化的竞争发力点，项目还是有优势凸显的机会； 第三部分 项目定位及营销建议 * 整体定位 以中高档品牌餐饮和休闲娱乐商业为核心，倡导都市健康休闲文化的商业新热点 通过对发展目标、项目条件和商业市场的分析，本项目定位为： 商业定位应与彩田区现有商业配套现状形成互补 休闲娱乐带来人潮 品牌餐饮留住人群 特色零售带来利润 * 圈层定位 综合本项目技术条件和档次定位，以及市场现状和需求点，本项目第一圈层辐射周边社区，第二圈层辐射彩田路和皇岗路沿线和福田中心区，第三圈层向外蔓延，将获得部分偶得客户； 主要消费对象为上述区域内居住工作的中高等收入人群及原沉淀下来的老业主及其口碑传播的客户。 项目在市场区隔方面，应努力让项目的偶然性消费发展成重复性消费 * 业态定位 业态类型 承租能力 经营要求 品牌餐饮 中式酒楼 中等 面积1000-4000平米 租金100-120 茶楼 中等 面积1000-2000平米 租金100-120 咖啡西餐 较高 面积80-400平米 租金150-200 /平米*月 快餐冷饮 高 面积30-200平米 租金200-300 /平米*月 休闲娱乐 水疗会所 较低 面积500-1000平米 ，净高3.5m以上，租金80元/平米*月 KTV 中等 面积2000-3000平米80-120元/平米*月 美容美体 中等 面积300-400平米 零售商业 便利店 较高 面积50-100平米 食品家居 文具礼品 医药 较高 面积100-200平米 生活服务 口腔诊所 中等 面积250-400平米 租金100元/平米*月左右 洗衣 中等 面积50-100平米 其他 教育培训 中等 面积400-1000平米 中介 中等 面积50-100平米 不同的商业品类承租能力、对物业的建筑要求以及面对的客群特征都有所不同 业态业种以满分10分计 该业态行业发展空间（10%） 该业态在区域发展前景（40%） 该业态与项目商业氛围契合度（20%） 该业态选址与项目契合度（30%） 业态与本项目契合综合评分 项目所在区域特点 　所在片区商业服务周边社区，商业氛围不够浓，整体形象和档次差距大，无较集中的休闲商业体，随着交通和形象整治的改善，商业机会放大。 品牌餐饮 9 10 10 10 9.9 休闲娱乐 10 9 8 9 8.9 零售商业 8 9 8 8 8.4 生活服务 8 8 9 8 8.2 其他 5 5 4 6 5.1 业态定位 根据商业地产项目所辐射的商圈范围的业态普查结果，选出商业机能较强的业态，并兼顾涵盖各类型的业态。 主力业态——品牌连锁餐饮 业态建议 粤菜、潮州菜、川菜、湘菜等 品牌料理餐厅 商务休闲健身 SPA、按摩 游泳池 商务谈判签约服务 多功能宴会厅 特色化精品酒店 主力业态——高级商务名流会所 业态建议 个人商务形象设计、品牌服装定制、高端塑身美体顾问、专业美容美发