深圳福田保税区项目定位及物业发展建议110P 2009年12月.pptVIP

本案所属区域与城市的关系——CBD南、临深圳湾、闹中取静、深港融合带 本案所属区域内部特征－－区域封闭、仓储及工业园为主、住宅为配套设施 本案所属区域交通状况——直达城市中心、广深高速旁、区内交通待改善 本案所属区域已存在物业形态——福保区内为厂房工业园、写字楼，配套区内为住宅 本案所属区域配套状况——生活、娱乐配套匮乏；教育、文体配套空白 福田保税区及福保配套区——优、劣势明显，被城市忽略的地方 本案地块特征——占地、规模小；规划、价值呈现难度大 本案地块四至——部分景观资源，变电站成负面影响 配套区内开发状况影响分析——经适房为主，未来供应为公寓 本案SWOT判断 Mckency分析理论简述 本案开发策略借鉴 深圳过去2年房地产开发区域分布－－关外开发占主流，关内仅零星项目开发 深圳未来2年政府土地供应－－未来供应在关外，关内仅少量土地 深圳未来2年政府预计住房供应规划－－普通住宅供应在关外，旧改项目比重加大 配套区历年商品房供应分析－－历年供应量少，07年后无供应 配套区已入住项目统计分析－－项目少，主流产品两房、三房，入住率90%以上 配套区已入住项目统计分析－－产品线渐变丰富、主力户型结构趋小化 配套区已入住项目统计分析－－两房、三房占68%，户型面积趋小化 配套区商品房购房客户分析－－区域辐射力弱、福田客占77% 配套区商品房客户置业目的分析－－大量投资，自住客少 配套区商品房租客来源构成分析－－区内居住主导，为保税区住所配套 配套区商品房租赁需求分析－－两房、小三房受欢迎，性价比高，小复式稀缺 配套区商品房租金水平分析－－租金水平高、中长线投资回报率高 案例借鉴：－－上海外高桥保税区（国内最成功保税区之一）简介 案例借鉴：－－工业为主，商服配套为辅 案例借鉴：－－商服配套纯住、纯商为主，商住一体为辅 案例借鉴：－－中小企聚集写字楼，服务型小工作室青睐SOHO 经验: 集约式赠送,实用性增强 48-50㎡户型一房两厅一卫可改为两房两厅一卫 1、布局建议采用半围合形式；2、楼栋分开处理，公寓在北，住宅在西、南；3、公寓背面朝北，正面朝南；4、住宅朝正南或西南，景观面最大化。 1、车辆主入口设置东北角，承接主车流，同时为公寓提供交通便利；2、主入口朝东，视野开阔，同时为商业带来人流；3、东南角设置车辆出口，有效分流住户车辆。 考虑本案宜商宜住的复合功能，建议打造中性立面，现代硬朗，突出城市感，与众不同。 灰色调为基础色，其他色块的对比运用，融合体块结构的变化，产生更强的视觉冲击。装饰性元素简化，同时注重功能性。 赋有设计感的外立面，尺度感、空间感，体现内敛高贵的文化内涵 以高级灰为主色调，辅助色多为白色，点缀色建议采用棕黄色或褐色等。 建议采用面砖，加以透明玻璃，部分细节部分采用塑钢、基础部分考虑采用大理石等。 透明玻璃+塑钢，全落地飘窗与台式飘窗灵活使用，工整、对称，高雅而现代。 传统型阳台，规整，考虑面积限制，阳台不宜过大，同时厨房设生活阳台。 简洁而现代的屋顶造型，直线条勾勒，加以部分的图形变化，成为城市景观的天际线。 商业裙楼：建筑时尚现代，色彩明快、造型感强烈；住宅裙楼：建议做架空层，作为本项目的魅力属性加以考虑。放入泛会所、高级入户大堂等概念。 环境景观设计原则 立体丰富，互动参与，精致取胜！ 通过灌木、乔木立体绿化和下沉、台地落差来丰富社区空间感。 利用一些富有创意的雕塑或装饰小品，体现园林的创造性和艺术感！ 让休闲娱乐空间，继续延伸，增加邻里交流和互动的平台。 社区性街铺一般为一层，而面积小到10㎡，大的有50，60㎡，考虑到投资者的需求和承受能力，为了降低投资门槛以及便于出租，一般单个商铺面积不易划大，若投资者与租赁者需求大面积商铺，可通过打通隔离墙或者灵活隔离的方式，给予满足，街铺层高结合项目限高考虑。 高-绿化 中-绿化 低-绿化 以高大乔木和常绿树为主，尽量实现绿树成荫。 以中矮树种为主，成为前庭后院的景观 以低矮灌木或草皮为主 台 地 园林层次感 泳池及水系 建议本项目水系为浅水系，不追求大面积水系，注重水系形态及参与性，做到小而精，浅而有神。 * 大量使用硬铺装形成景观，富有现代感，且后期维护成本低。 铺地石材 粗糙石板、鹅卵石、砂砾这些天然材料是常见的铺地材料，以天然的石材力显现代、简约的风格 园林植被 用草坪、灌木和乔木相结合，尽量增大绿化面积，提供居住舒适性。 强调艺术感 小品规划 各种休闲和休憩配套 公共广场等开放式活动空间 园林参与性 注重参与性，园林景观不仅仅是看的，更是让人参与、亲近、融入的。 架空层 架空层作用： 防潮、提升住宅首层品质 使室外的绿化空间向室内延伸，让社区内任何角落都可