深圳莲花山高尔夫别墅项目项目内外部环境分析及营销策划方案89P 广东中原地产代理有限公司.pptVIP

* 产品客厅、餐厅及主卧的窗户建议改为全落地窗，为统一建筑风格，窗上方可为弧形，这样才最大限度望一线高尔夫绝版景观； 项目产品建议 产品客厅、卧室、阳台的门较矮，建议加高且阳台的门建议做成拱形以更好的演绎项目风格； 项目产品建议 产品入口位置不够高档，建议要做细致且具项目特色（富含项目建筑风格）； 建议添加风格元素，如窗台花槽、门灯、信箱 报箱、门牌等； 同时产品外立面窗台颜色过旧，建议加深。 项目产品建议 产品前花园较单一，建议可做一些石艺造型以丰富产品内涵，也可对大门进行艺术造型。 项目产品建议 项目产品建议 鉴于项目目前打造的园林景观，我司认为远远不够支撑项目的档次跟价格 园林建议 园林： 建议本案产品园林在配合建筑风格同时拥有自己的独特风格，建议采用以郁金香为主的彩色类花草进行园林包装，形成项目一个特色——郁金香大道 进入项目三期的道路需用园林及鲜花进行包装，不仅仅只是绿色，建议营造出五彩缤纷的花草世界。 项目园林建议 项目园林建议 产品入户正门需进行重点园林塑造，车库及入口花园处应加大绿化强度。 项目园林建议 花园以白墙围蔽显得很突兀且降低项目品质感，建议以绿植围蔽加郁金香点缀，墙体上设凹槽种植鲜花，也形成项目一道独特的风景。 项目园林建议 建议不要做简单的绿地广场，在做广场的同时建议做层次感的平层水景、高台及喷泉，也可适当做与建筑风格统一的亭子，不仅供业主平常休憩，也可供业主举办室外party。 项目园林建议 项目营销组织模式建议 Part3 莲花山高尔夫球会会所内设项目接待点 备高尔夫球车由会所穿过高尔夫球场至 一二期别墅住区 至项目别墅会所样板房 既是样板房又是正式的项目销售中心 ——客户接待看楼路线建议—— 线路一： 线路二： 莲花山高尔夫球会会所内设项目接待点 备高档看楼接送专车由会所至酒店道路 打开项目至酒店道路大门 考虑如客户直接由外围道路进入项目，一方面外围环境档次较差与项目产品品质不匹配，另一方面沿途进入要经过碧桂园、倚莲半岛低端别墅截流，建议客户应直接由球会经高尔夫球场再进入项目，才能充分体验到项目的景观环境和档次。 具体的接待看楼线路如下： 至项目别墅会所样板房 既是样板房又是正式的项目销售中心 临时销售中心：在高尔夫球会俱乐部会所内，取用一部分位置（办理会员交接手续）设展位，对客户进行项目的初步介绍。 路线一：通过高尔夫球场，经过私家道路及一二期旧别墅，到达项目地 优势：沿途环境优美，适合销售人员销客，具沉稳的人文历史感，同时穿越球场能给客户带来一定尊贵感 劣势：目前私家道路不能行车，仅依靠步行路程较远，且与项目连接处未打开，是否可以靠此路段通行尚待开发商与球会人员协商确定 路线二：由高尔夫俱乐部门口进入，穿过高尔夫俱乐部内部酒店，到达项目地 优势：沿途环境优美，且酒店居住均为中央领导，路程短且直达项目，可采用高端看楼车提升项目档次 劣势：是否可以靠此路段通行尚待开发商与球会人员协商确定 ——中原项目销售组织模式—— 考虑项目面临的客户群体需求，成立内外籍两大销售部： 国内销售部：专门针对项目的国内客户如广州、番禺、南沙、泛珠三角区域客户的客户销售； 外籍销售部：专门针对项目的外籍客户如香港、日韩、美德等区域外籍客户销售（考虑项目是商业性质，外籍客户尤其是香港客户可购买，同时增设此部提升项目的外界形象和对开发商信心）。 中原香港、澳门等外籍高端客户资源； B. 中原广州、番禺、南沙等高端客户资源； C. 中原深圳、东莞、珠海、中山、江门等珠三角区域高端客户资源 中原地产 三级市场客户资料库 软件平台 通过住宅成交客户资料库可以将放卖房产的客户、成功卖出房产的客户筛选出来进行重点跟踪，调查该类客户改善居住环境的意向； 通过该客户资料库，同时也可以对前往中原公司各区域地铺求购别墅的客户进行项目的宣传； ——启动中原部分高端客户资源—— 中原一二手资源---全面启动中原的客户资源、人脉及地铺进行宣传 由中原代理并热销的 时代依云小镇、新世界金湖翡翠谷等别墅一二手联动人气旺盛的销售现场 由中原来访客户交通工具展示可见，物业部转介的首批来访客户中，私家车价值100万元以上的客户高达30%。 物业部的部分高端客户经济实力非常强，在金湖联动现场，有一部分客户意向产品是独栋别墅并不是金湖的目标客户，但有效的营造了现场高端、热闹的销售气氛，我们可充分利用中原物业部的高端客户群为项目营造品牌及圈层氛围。 中原物业部的高端客户资源——金湖翡翠谷联动现场高端私家车停放 项目销售收益回款目标 Part 4 ——项目价格实施策略—— 实施策略一： 考虑独栋、双拼其景观和产品性质差异较大，销售价格按两种产品档次来定： 双拼别墅参照市场价格可略高于市场价 独栋别墅考虑其产品和景观稀缺性