流动性过剩背景下银行信贷与房地产价格泡沫化互动机理.docVIP

流动性过剩背景下银行信贷与房地产价格泡沫化互动机理 　　内容摘要：房地产业与金融业存在着千丝万缕的联系，房地产泡沫与金融资本流动也存在密切的关系。本文通过蛛网模型理论分析我国房地产市场上银行信贷和房地产价格泡沫化之间互相推动的循环。在流动性过剩的条件下，对银行信贷和房地产价格泡沫化之间的机理进行了梳理，最后从银行、开发商、政府、消费投资者四个层面提出了防止流动性过剩对房地产价格泡沫化的相关政策建议。 　　关键词：流动性过剩 银行信贷 房地产价格 泡沫化 　　 　　基本假设和理论模型选择 　　 　　蛛网模型是基于均衡的经典动态供求关系模型。它是指某些商品的价格与产量变动相互影响，引起规律性的循环变动的理论。它引入时间变化的因素，通过对属于不同时期的需求量、供给量和价格之间的相互作用进行考察。1930年由美国的舒尔茨、荷兰的J.丁伯根和意大利的里奇各自独立提出。由于价格和产量的连续变动用图形表示犹如蛛网，1934年英国的卡尔多将这种理论命名为蛛网理论。蛛网模型理论界主要用于分析诸如农产品等生产周期较长的商品产量和价格在偏离均衡状态以后的实际波动过程及其结果。本文认为，房地产市场上的供给与价格变动关系及银行信贷与蛛网模型理论分析的对象具有一定的相似性。 　　房地产市场特性决定了住房市场是非均衡的市场。从房地产供给角度来看，供给曲线的变化来自于商业银行的贷款业务，开发商向银行寻求贷款时，银行一般会要求以房地产作为抵押。房地产价格越高，其资产价值也越大，银行的资产负债表中资产项目越大，这样银行就有更大的动机进行放贷。因此，房地产的价格与银行信贷的供给成正相关，反映出来的就是一条向右上方倾斜的直线。从房地产需求角度来看，房地产信贷需求反映出来的就是房地产价格的减函数，也就是说随着房地产价格的上升，信贷需求量趋于下降（葛扬、陈孝强，2007）。 　　根据蛛网模型理论的相关假设，结合房地产市场本身特性，房地产信贷市场蛛网模型是基于以下三个基本假设： 　　第一，信贷市场的供给对房价的反应存在时滞，并且当期供给量会受???上一期的影响。银行出于风险控制的考虑，它会根据上一期的信贷状况进行评估，综合考虑各种因素（其中包括抵押品价值）来确定当期的信贷政策，控制当期的信贷规模。 　　第二，信贷市场的需求变动不存在时滞，房地产同时具有投资品和消费品的价值，其需求弹性比较大，房地产较大的需求弹性很容易影响到房地产信贷市场。房地产信贷的需求弹性比较大，房地产价格较小的变动会引起信贷规模的快速扩张。由于房地产价格显著高于普通消费品，价格偏高会压制一部分需求，一旦价格波动，市场中将产生明显反应，相应的房地产信贷市场也会发生变化。 　　第三，对于信贷市场而言，市场始终保持在出清状态。信贷资金从银行资金池流出，资金如果不投入房地产市场，也可以投入到其他领域，即资金使用具有完全的可替代性。 　　蛛网理论模型有“稳定型、收敛性和发散型”三种形态，就房地产泡沫这个问题而言，稳定型和收敛型模型的理论应用分析意义不大，房地产市场泡沫主要集中应用研究发散型的蛛网模型。 　　 　　流动性过剩下房地产价格泡沫和银行信贷之间的互动机理 　　 　　流动性过剩实际上就是货币的供给量的增加速度超过了实际GDP的增长速度所造成的。近几年，由于国际国内等因素的作用下，我国流动性相对过剩比率不断提高。国际因素是国际顺差和人民币升值的预期引发流动性过剩；国内因素是消化流动性过剩主要有两个途径：通货膨胀；资产价格的上涨。由于国内劳动力成本的人为压制，导致生活消费品人力成本的有效控制，这样国内的CPI指数一直保持在低位徘徊。因此，在流动性过剩的条件下，过剩的资金很容易流入到收益率较高的房地产市场，由于投资渠道不畅，房地产也不断依赖银行信贷发展，在货币资本驱动的房地产市场上，房地产价格泡沫随之升高。 　　如图1所示，在这个模型中，房地产信贷市场的需求弹性小于供给弹性，价格变化对信贷供给的影响程度大于信贷需求的影响程度。纵轴P代表房地产价格，横轴L代表用于房地产上的银行信贷，S代表信贷供给，D代表信贷需求。S与D相交于O点，代表信贷供给与信贷需求处于均衡状态。直线S与纵轴P的交点P0，其经济含义是，当房地产价格降低到一定程度时，房地产信贷将降为0。从开发商的角度来看，房地产价格过低时，失去了开发价值，其自有资金将流入其他行业，不再向银行贷款进行房地产开发；从购房者的角度来看，由于价格过低，其自有资金足够买房，不需要向银行获得房地产按揭贷款。直线D与纵轴P相交于P5，其经济含义是，当房地产价格高到一定程度后，从购房者的角度来看，购房者甚至连住房按揭贷款的首付资金都无法筹集，因此需求量为0。信贷供给曲线S和信贷需求曲线D相交于O点，即信贷市场处于均衡状态。 　　 　　在