浅析《物权法》对工商业务影响.docVIP

浅析《物权法》对工商业务影响 　　历时近十年的《物权法》在今年3月16日经第十届全国人民代表大会第五次会议通过并于2007年10月1日正式实施。《物权法》是一部民事法律，调整的是因物的归属和利用而产生的民事关系。由于行政机关作出具体行政行为也会涉及相对人的物权，因此《物权法》的实施必然会影响包括工商行政管理部门在内的各行政机关的行政行为。本文就《物权法》对工商业务的影响作一个浅析，供同行参考。 　　 　　一、《物权法》对工商业务影响的分析 　　 　　工商行政管理部门的行政行为涉及到相对人物权的地方很多。在现行的工商法律法规中涉及物权的规定有不少是与《物权法》相适应的，如对注册资本的登记与监管。《物权法》的实施只会对那些与该法不相适应的工商业务产生影响。笔者以为这种影响主要表现在以下五个方面： 　　 　　(一)住所登记 　　企业的住所作为登记事项，工商行政管理部门审查的是企业对该住所是否拥有使用权，也就是《物权法》中所说的用益物权。在实际工作中通常审查的是房屋产权证明与房屋的使用证明文件(租赁合同或是无偿使用证明)，而对该房屋用益物权的其他合法性依据现行登记规范则不在审查之列。这与《物权法》的相关规定是相违背的，主要表现在两类情形中。 　　一类是小区内住宅房改为商业用房。目前许多地方政府纷纷出台政策严格控制“住改商”。其原因主要是噪音、排污等环境问题给有利害关系的业主带来了利益损害，引起社会不和谐问题。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”在2004年7月1日实施的《行政许可法》第36条、第47条的相关规定也同样限制着小区内住宅的“住改商”。 　　另一类是工业用房改为商业用房。早些年在国家鼓励和支持第三产业发展的大背景下，不少企业的工业用房尤其是沿街的工业用房被改建成酒店、歌舞厅等经营性用房，并且这种现象伴随着第三产业的增加而增加。在这过程中，据当地土地管理部门的数据显示，???需转让产权外的几乎无一办理土地用地性质的变更。带来的问题是，随着城市建设力度的加大，当这些房屋之下的土地被国家征收时，国家给予房屋所有人与用益物权人的补偿都数倍于原工业性质的房屋。《物权法》第140条规定：“建设用地使用人应当合理利用土地，不得改变土地用途：需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”而目前房产登记部门只将房屋的性质登记为“住宅”与“非住宅”两种，并没有随土地与规划部门的审批结果细分为住宅、工业用房、商业用房等性质。笔者以为，根据《物权法》第3条、第4条规定的精神，应当对一切市场经济主体的物权实行平等保护。现行对土地、房屋登记的法律法规缺乏衔接与统一。是不利于对不同权利人物权的平等保护。工商行政管理部门对申请人提供的住所证明的审查，主要是对房屋的用益物权的审查，非住宅的工业或商业用地与房屋用途在性质上不一致，使工商行政管理在对物权的平等保护上处于两难的境地。 　　鉴于上述两类住所登记的问题，笔者以为，《物权法》实施之后，工商行政管理部门从平等保护权利人物权的角度出发，对住所用益物权应当增加审查项目。以确定申请人对房屋用益物权取得的合法性。对上述第一类情形，由于《物权法》、《行政许可法》已经作出了相应规定，国家工商总局应当制定相应的审查规范，增加对“管理规约”及利害关系人意见的审查。至于第二类情形，建议国家相关部门修订对土地、房屋登记的管理办法，统一用途性质的登记，有利于包括工商行政管理部门在内的各行政机关对权利人物权的平等保护。 　　 　　(二)动产抵押登记 　　抵押权是《物权法》中确立的担保物权的一种。《物权法》第181条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或产生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权的动产优先受偿。”《物权法》第189条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第181条规定的动产抵押，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”《物权法》的上述规定打开了企业特别是中小企业、个体工商户及农业生产经营者的融资新途径。同时根据《物权法》第178条：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”的规定，上述这些规定将会影响工商行政管理部门依据《担保法》已经开展的动产抵押业务。主要表现在四个方面的调整。 　　1．抵押登记机关的变化。由动产所在地的工商行政管理部门登记改为由抵押人所在地的工商行政管理部门登记。 　　2．增设浮动抵押权的登记，第181条和第189条的规定为工商行政