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浅析奥运要求和赛后运营关系 　　国家奥林匹克体育中心位于奥林匹克公园A－1区，北部毗邻国家游泳中心和国家体育场。依据北京市在申奥期间提出的“2008年奥运会比赛场馆及相关设施建设总体规划方案”、北京市奥组委编制的“英东游泳馆奥运会使用要求和设计标准”、国际游泳单项联和会编制的《FINA手册》、“国家奥林匹克中心英东游泳馆改扩建项目可行性研究报告”及其评估报告、国家体育总局的相关文件的要求，对英东游泳馆进行改扩建的具体实施工作。此次调研针对该馆的现状和北京市游泳消费市场的初步研究和分析，模拟和推论出奥运会后进入正常经营与日常维护的基本轮廓，为英东游泳馆的改扩建工程的前期设计方案、中期建设实施及后期运营维护和利用提供可行性参考。 　　 　　场馆现状分析 　　 　　1、经营发展历史 　　英东游泳馆建成于1989年，是国家奥林匹克体育中心(以下简称中心)的标志性建筑，亚运会水上比赛赛馆。作为当时我国条件最好的游泳馆，该馆为亚运会游泳、跳水等项目比赛的顺利完成立下功劳。赛后长期以来是北京市全民健身的重要场所，全年对外开放。 　　在英东游泳馆运营初期，全民健身运动还没有普及，所以客户定位为中高收入人群，消费人群小，价位较高，同时提高了自身知名度。 　　随着首都经济的发展，市民生活水平不断提高，为全民健身奠定了经济基础，促使市民对健身、休闲、文化娱乐需求日益增长。到21世纪初，英东游泳馆已变为广大市民的定期健身场所，年接待人数达到60万人次，场地已略显狭小，设施条件低，不能适应全民健身的发展。但凭借有利的地理位置和十几年的经营，英东游泳馆作为目前全市最大的游泳馆，已成为市民心中理想的游泳健身场所。 　　2003年，英东游泳馆全年接待量仅有33万人次，下滑45％，其原因一方面是非典的影响，另一方面是由于周围社区活动中心、小区会所的增加，分散了消费人群。 　　英东游泳馆经历了游泳市场的孕育、发展阶段，目前市场前景较好，但也存在新竞争对手的出现产生的市场销售摊薄的问题。想要利用奥运会场馆改造的契机，在满足奥运需求的前提下，完善自身条件，为奥运赛事后的运营创造广阔的空间和条件。 　　 　　2、建筑布局 　　英东游泳馆位于北四环中路国家奥林匹克体育中心院内，是奥林匹克公园的组成部分，附近有住宅小区、写字楼和大学区，交通便利，属于人口密集区，地理位置比较优越。 　　英东游泳馆总面积3.75万平方米，其中设备用房0.98，万平方米，游泳场地(即比赛场地、观众区和坐席)0.96万平方米，各种功能用房0.53万平方米，其余是公共通道、检修通道等公用部分。从以上分析可以看出功能用房面积所占比重很小，为了适应市场要求，提高财务收益，在运营过程中对原有用房充分利用，并进行必要的改造以提高使用率。 　　 　　3、经营收入分析 　　4、经营成本分析 　　在运营期间，经营成本主要由能源费、人员工资和设施维护等组成。能源费包括水、电、暖气费，参考历年情况，费用基本是380～400万元。场馆内现有工作人员(包括清洁和保安人员)共200人，按平均年工资2万元计算，人员工资支出为400万元。现有设施的维护费用是40万。考虑其他零星费用，英东游泳馆年经营总成本为850～900万元。 　　但需要说明的是一、馆内能源费用是在不开启空调系统(馆内制冷由各承租户单设家用空调解决)、尽量不启动通风设备的条件下实现的。二、由于申奥成功，经营人员了解到英东游泳馆是改造项目，所以许多设备能不修就不修了，按正常，情况考虑，设备维修费用会达到100万元左右。 　　 　　奥运需求 　　 　　1、建设目的 　　奥运会是全国人民瞩目的重大赛事，必须保障其举办的成功，并在全世界面前展示新中国的面貌，提高我国的世界地位。英东游泳馆作为重要比赛场地，将承担奥运会的水球和现代五项的游泳两项比赛，场馆内的设施、建筑布局必须符合奥运赛事的要求，并充分考虑“科技奥运、人文奥运、绿色奥运”的总体要求。同时，在奥运会赛事后作为全民健身的重要场所，设计时要考虑赛后利用的问题，如赛后运营阶段便于维护、运行费用低、方便经营管理、符合市场运营等要求，以及能够随市场变化提供改造空间等一系列问题。 　　 　　2、建设要求 　　为了满足奥运比赛的基本要求，满足人们的日益增长的全民健身的需要，符合建筑现状和赛后利用的要求，在对英东游泳馆进行改造时必须满足以下要求 　　①根据国际奥组委对奥运比赛活动组织模式和组织方式对场馆的要求包括奥运期间的场馆运营、观众组织和服务设、奥林匹克大家庭的服务接待、赞助商接待服务、新闻媒体和电视转播、安全保障等方面的要求； 　　②国际游泳单项联合会和国际现代五项单项联合会对比赛场地和组织的要求：包括场地要求及坐席数量，运动员和随队官员、裁判人员、单项联