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浅析房地产中小企业融资困境与策略 　　［摘要］目前，我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民经济的支柱产业，然而，与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展却步履蹒跚。当前，如何加快房地产融资市场的发展已成为整个房地产业所面临的最紧迫课题。 　　［关键词］房地产中小企业融资市场 　　近几年，中国房地产行业发展迅速，大量的中小企业涌入房地产行业，给这个行业带来了勃勃生机，迅速的让房地产行业壮大起来，但是同时也带了大量的问题。近几年，国家开始着手整顿房地产行业，大量的规定和法律是向着房地产而来，因而对于已经进入了这个行业的中小企业来说，如何在这个投资周期长，投资金额大的行业中取得足够的资金维持生存，求的发展，是一个非常紧迫而且急需解决的问题，若一个企业不能很好的融资，那么就不能发展，就会在这竞争激烈的行业中被淘汰出去。 　　一、日益严峻的融资环境 　　（一）银行提高融资条件 　　2001年6月19日，中国人民银行发出了关于规范住房金融业务的通知，要求住房开发贷款的发放对象应为信用等级较高的开发企业，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％；对于借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须具备多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件；个人申请商业用房抵押贷款的比例不得超过60％，最长期限不得超过10年，而且只能是现房。这些规定不但使信用程度不高的中小开发企业难于取得开发性贷款，也因住房抵押贷款申请时间随着住宅建设形象进度要求的提高而推迟，使通过销售期房回笼资金的速度更慢，因此开发商建房自有资金的需要量自然就会加大。 　　（二）政府加强商品房销售管理 　　2001年4月，国家建设部颁布了《商品房销售管理办法》。该办法虽然没有提高商品房预售条件，但对销售条件和销售行为做了进一步的规范，这些规定使原来通过收取定金等多种方式提前回笼资金的办法成为违法。同时，上海、广州、厦门等省市地方政府也陆续出台了自己的商品房预售管理办法，不同程度地提高了预售条件。这样对中小房地产企业来说，??有资金的需要量就必须大大增加，这对资金实力雄厚的大开发商来说，只是增加资金投入量和延长资金回收期而已，可以通过房价的提高来收回增加的资金成本，但对于自有资金不足的中小房地产企业来说就可能导致开发项目的搁浅。 　　（三）激烈的竞争环境 　　由于刚开始进入门槛的低，使得有大量的中小企业都进入了这个资金密集型产业，各个企业都大展神通，纷纷托关系，走路子，用尽各种办法，为自己取得更多的贷款资金。虽然房地产行业是一个利润空间比较大的行业，以前被称为是暴利行业，但是这几年政府的规范，市场的完善，这个行业已经不像人们想象中的那样，是个高额回报的行业了。它也只是一个能取的正常利润的行业而已。可这样，对于中小企业来说更是一个大的挑战，怎样才能在众多的企业中脱颖而出呢？怎样才能战胜对手，发展自己呢？由于大量企业互相竞争，使的融资榘道更为困难。 　　二、房地产融资市场体系不健全 　　2010年4月份以来，国房景气指数显示房企资金来源回落持续下滑。而房地产开发商的资金来源中，自筹资金所占的比例越来越高。 　　根据华创证券杨现领的介绍，房地产开发商的资金来源将更多地依赖定金和预收款。如果政府启动预付款专项账户管理的话，再加上在目前调控的背景下，商品房成交量若呈下滑趋势并伴随成交量的减少，那么“开发商下面的资金来源会更加地收缩。” 　　而浙江证券必威体育精装版研究报告估计，未来2-3个月商品房成交将会反复和震荡，而其所公布的10月2日―10月8日的15个重点城市总成交套数和成家面积均环比下滑。从其公布数据显示，“银十”并未有一个良好开端。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。 　　三、面对融资困境的房地产业的主要应对策略 　　尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的 　　1、调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略 　　过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。121号文件的出台一夜之间击碎了房地产商的梦想――要取得银行信贷资金不是那么容易了！阵痛之后应该尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施。可以说，在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。 　　2、买壳上市是我国房地产企业实现公司上市的良好途径 　　同样是进入证券市场，房地产企业与IPO上市的困难对比，选择买壳上市的方式的优势在于：不因出身是“房企”而受法规歧视；避开I