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浅析法律视角下“限购令” 　　【摘要】 国务院出台房地产新政后，各地政府纷纷出台了贯彻落实中央房地产新政的细则，其中最受争议的一条就是“限购令”，它作为我国房地产宏观调控政策之一，旨在稳定房价，促进房地产市场健康发展。但要从根本上解决房价虚高的问题，还需要有相关的法律制度相配套，以长效机制衔接短期政策。 　　【关键词】 限购令 房地产 法律冲突 　　 　　一、“限购令”概述 　　2010年4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中提出坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对各种名目的炒房和投机性购房，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。随后，2010年4月30日，北京发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，其中明确提出的：从5月1日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”，其后深圳、广州等多个城市陆续公布“限购令”。2011年1月26日，国务院又公布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称“新国十条”，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，尽快出台住房限购实施细则，并且规定“对已拥有1套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，暂停在本行政区域向其售房”。随后，至少有30个城市颁布了“限购令”，其具体内容具有以下特点。 　　1、限制购买主体行为能力。对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。 　　2、住房信贷政策差别化。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到及30%以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1:1倍的规定。 　　3、住房公积金贷款政策差别化。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于20%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象仅限于购买改善居住条件的普通自住房，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1:1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 　　4、限制境外个人和机构购房。境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 　　二、“限购令”的性质 　　“限购令”是抽象行政行为。抽象行政行为是相对具体行政行为而言的，它是指国家行政机关制定法规、规章和有普遍约束力的决定、命令等行政规则的行为。“限购令”是有普遍约束力的决定、命令，是行政机关为实施法律和执行政策，在法定权限内制定的除行政法规和规章以外的决定、命令等行政规范性文件。以北京市限购令为例，北京市发布的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》和《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》都是为了贯彻实施《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等房地产调控政策的具体细则。我国《地方各级人民代表人民大会和各级人民政府组织法》第59条规定：县级以上地方各级人民政府，发布决定、命令，是执行本级人民代表大会及其常务委员会的决议，以及上级国家行政机关的决定和命令。实质上各地“限购令”就是各地方政府根据国务院的其他行政规范性文件而做出的有普遍约束力的决定、命令；是行政主体针对不特定对象发布的能反复适用所作的行政规范性文件，其效力低于宪法、法律、行政法规。 　　三、“限购令”的法律依据与冲突 　　1、“限购令”的法律依据。购房“限购令”自出台以来就备受争议，各界人士对限购令的合法性提出了质疑，普遍认为限购令缺乏法律依据。“限购令”作为国家为了遏制房价过快上涨而实施的宏观调控政策，或许我们可以从《价格法》中寻觅到一些法律依据，从价格法的规定可以看出当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以采取