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浅析西湖区“农转非”拆迁安置房非住宅情况 　　截止2010年底，西湖区“农转非” 拆迁安置房（以下简称“农转非”）已开工523万方，其中竣工360万方、交付286万方，涉及10个项目。其中非住宅面积合计约17万方。为充分利用我区“农转非”非住宅资产和资源，尽快回笼“农转非”建设资金，同时兼顾乡镇（街道）、社区两者利益关系，开展一系列工作。 　　一、 工作进展及情况 　　我中心在06年5月请评估公司对转塘、三墩、蒋村等地块非住宅进行评估分析，初步拟定蒋村、西溪花园40年使用权每平方米价格为9000元；同仁家园40年使用权每平方米价格为8500元；秀月家园40年使用权每平方米价格为10000元；三坝农居40年使用权每平方米价格为9500元；村口区块40年使用权每平方米价格为6500元；凌家桥、方家畈、象山区块40年使用权每平方米价格为7500元。实际可使用商铺（扣除4‰经营用房等房源外）的70％优先出租给当地乡镇（街道），由乡镇（街道）统一安排给各相关村级经济合作社。出租价格以上述价格为基础，优惠30％。剩余的30％非住宅由区政府统一安排。会所等综合性非住宅另行处置。 　　2007年由分管副区长汇同我中心牵头，就已建成非住宅的处置价格、分配比例、优惠幅度等问题向三墩、蒋村、转塘等“农转非”小区进行了专题调研，听取有关乡镇、街道意见，同时了解了其它各区的操作模式。 　　三墩镇已建成非住宅涉及三坝雅苑、秀月家园、同仁家园三个项目。非住宅建筑面积约11000?，另有会所三个，建筑面积约26000?。三墩镇政府对我中心提出的非住宅处置的价格、分配比例、优惠幅度等意见基本无异议，但要求尽快出台会所处置方案，便于尽快利用与管理。 　　蒋村街道已建成非住宅涉及蒋村花园、西溪花园东区、西溪花园西区三个项目。非住宅建筑面积约为70000?，另有会所五个，建筑面积约15000?。蒋村街道对我中心提出的非住宅处置的价格、分配比例、优惠幅度等提出异议，要求分配比例按扣除相关用房后的100%比例，改为出售方案，并办理过户交易手续。对会所处置方案，要求无偿提供给全体业主。 　　转塘镇已建成非住宅涉及四个项目。非住宅建筑面积约为15000?。转塘镇政府对我中心提出的非住宅处置的价格、分配比例、优惠幅度等意见基本无异议。但认为按市场评估后定价购买更好，因为从法律、投资安全角度出发，认为出售方案，办理产权过户更可靠。 　　其它城区非住宅操作模式调查情况：滨江区是按照统一建成非住宅建筑面积的50%比例，以成本价给街道招商，街道再给村委，村委再以20元/?/月，向本村村民招商。如果是分批建设的，则按小于总非住宅建筑面积的50%，按前述方法操作。会所则无偿给民政局，由民政局给街道，街道给社区；拱墅区是按拆迁安置多余部分的非住宅面积，比例根据地块不同，配合工作程度不同有高低，以综合价一次性买断给乡镇。今后产生的一切费用均由买入人自行承担；下城区是分配比例按照工作配合情况而定，价格按照成本价转让使用权，一般小区内的非住宅控制在3000元/?，主要道路上的非住宅控制在4000元/?；上城区由于整个撤村建居工程未进入实质性启动，暂时未开展此项工作；江干区是暂时不做处置。 　　二、方案分析比较 　　根据上述意见及杭政办〔2007〕17号《关于杭州市区农转居公寓中配套公建用房补办出让意见的通知》文件规定：配套公建用房补办土地出让手续、缴清土地出让金后，所在区农居建管中心应将配套公建用房在政府指定的产权交易场所进行公开拍卖，确定买受人。考虑实际情况我中心比较分析了出租与出售方案： 　　①从政策依据考虑，如办理产权后，将划拨土地上的非住宅定向定价销售给村相关经济合作社，违反上述政策，目前不具备操作性，而出租则目前没有相关法律限制。 　　②从操作时间考虑，出租比出售要快。因为如果出售就必须具备房屋所有权证以及土地使用权证，而目前大多项目均为部分建成，全部建成尚须一定时间，况且部分项目在当时土地报批问题上，为了不影响农户安置时间，采取先建后批的思路，如在短时间内办理合法房屋所有权证以及土地使用权证难度很大。 　　③从资金运作情况考虑，出租比出售节约。因为本次关于商铺处置的原则就是要平衡缓解回笼建设资金，如出售则需先缴纳土地出让金后才能出售，需垫支大量资金。而出租则能快速回笼建设资金，缓解资金压力。 　　④以投资者投资角度考虑。出售比出租更受投资者欢迎。投资者资金投入安全灵活，出价可能更高。 　　综上考虑，建议对已建成商铺采用40年使用权出租方式，既可尽快回笼资金，又能使农居资产保值、增值。 　　2007年7月，根据我中心的调研与建议，区政府出台了西政办（2007）106号文，明确了我区“农转非”非住宅处置的相关政策及实施方案。 　　三、存在问题与建议