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浅析调控新政下我国中小城市房地产业发展战略 　　【摘要】自房地产新政实施以来，一线城市房价涨涨跌跌，前途尚未明朗，而中小城市却悄然登场。受新一轮房地产调控政策作用及我国城市化提速影响，开发商加快了在中小城市的布局，一部分地区的房价、地价出现较快上涨。是机遇还是挑战，一时众说纷纭。本文将围绕近期房地产新政展开讨论，重点分析新政对我国中小城市房地产行业的影响。 　　【关键词】中小城市；房价调控；新政；房地产业发展 　　 　　随着城镇化进程的加快，中国城市数量大幅增长，而新增城市中有90%以上属于中小城市的范畴。近期，中央公布了关于制定“十二五”规划的建议（以下简称“《建议》”），其中积极稳妥推进城镇化，加强政策调节合理引导住房需求等建议的提出，更加明显的指出了国家下一步对中小城市房地产业发展的重视。而不久前各大城市相继发布严格的限购令，使房地产商们纷纷将目光转向中小城市，中小城市房地产业的发展引起人们广泛关注。 　　一、房产新政调控下中小城市房地产业发展背景及现状 　　1、我国中小城市的发展 　　改革开放30多年来，我国经济持续快速发展，强劲的经济增长助推了城市规模扩张。从1978年到2009年，我国城市化率由19.72%增加到46.59%，城镇化水平年均增长近1个百分点。其中中小城市已成为国民经济发展的重要支撑，要实现我国经济社会持续稳定，关键和重点要放在中小城市上。 　　2、房产新政调控下中小城市房地产业的发展 　　目前，中国正处于城市化的快速发展期，住房的潜在需求大量存在。城市住宅的巨大需求将带来大量的房地产开发投资，给房地产业带来相当大的发展空间。 　　随着城市化进程，中小城市房地产业也取得了巨大的发展。公开数据显示，从1998年至2009年，一线城市房地产开发投资额比重已由40%下降至15%左右，商品房销售金额比重由20%下降至10%左右；而二、三线城市商品房销售金额占全国的比重在2009年已达90%。特别是2010年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”）之后，一线城市房地产调控政策执行趋严趋紧，而大批一??房地产开发企业资金较为充裕，纷纷转战二三线城市。① 　　二、中小城市房地产业的发展机遇与挑战 　　（一）机遇 　　近日，温总理关于制定“十二五”规划建议的说明中提出：要以大城市为依托，中小城市为重点，逐步形成辐射作用较大的城市群。国家在十二五期间发展的重点从大城市向中小城市过渡，为中小城市的房地产业发展带来巨大优势、具体表现为： 　　1、城市化进程加快，中央地方政府大力扶植 　　《中国发展报告（2010）》中数据显示，2030年我国城市化率能够达到65%的水平，也就意味平均每年2000万人，要从农村转移到城市居住生活，将产生大量住房需求，为中小城市房产业的发展注入强劲动力。 　　其次，从中央到地方各级政府对中小城市房地产业的发展都持积极支持的态度。从中央来看，纵观国十条的内容，大部分都是针对一线大城市的，多数中小城市受到的影响较小。从各地方来看，作为经济发展的支柱性力量，房地产业发展历来受到重视。现在中小城市正处于高速发展时期，各种优惠措施陆续实行，促进房产业发展。 　　2、中小城市房价上升空间大，房地产业增值前景普遍看好 　　国土资源部表示，二三线城市的平均地价3000多元，远远低于一线大城市。随着中小城市的发展，房价还有很大的上涨空间。另外，中小城市土地供应量充足，自2009年以来，土地出让面积的差距呈不断扩大趋势。在40个重点城市中，12月份一线城市出让土地483万平方米，二三线城市为6223万平方米，两者的差距为5740万平方米。可见未来住宅供应越来越集中在二三线城市。② 　　3、中小城市建筑特点和城市规划，为房产业的创造新的商机 　　虽然论及整体发达程度，中小城市不能和大城市相比，但中小城市建筑格局有一个显著的特点：每座城市都有一个中央商业区或商业大道，城市中有实力的商业设施都云集于此，交通便利，繁荣热闹，往往是城市的黄金地带，升值潜力大。另外随着城市的发展规划，许多中小城市面临城市中心转移，城市扩张的问题，倘若能抓住机遇，在未来的城市中心占有一席之地，不仅产业得到迅速增值，还可以共享城市中心带来的各种便利，目前也成为许多大型房企进入中小城市首先看好的地段，拥有良好的升值前景。 　　（二）挑战 　　尽管各中小城市正处于城市化发展的黄金时期，但二三线城市毕竟不是大都市，经济发展相对落后，观念比较陈旧，且其房地产业的起步晚，自主创新能力很差。因此，目前对于二三线城市来说，房地产业的发展还有很多问题。主要表现在以下几方面： 　　1、地方政府求功心切，房地产开发呈现非理性发展 　　地方政府通过土地拍卖，过分参与房地产业发