浅议影响中国房地产价格基本因素.docVIP

浅议影响中国房地产价格基本因素 　　【摘要】房地产市场的健康有序运转，是建设社会主义和谐社会的重要保障。本文根据近几年我国房地产的发展情况及其现状，分析了影响房地产价格的三个基本因素，最终提出了促进房地产业健康快速发展的一些政策建议。 　　【关键词】房地产价格；影响因素；政府政策 　　2010年，全球房地产投资物业市值以固定汇率衡量增幅为3.4%，比上年上升0.4个百分点。亚太区投资物业市值达到了3.5万亿美元，规模居全球第二，在亚太区3.5万亿美元市值中，中国增幅达到了24%，占了1万多亿美元。在交易量上，2010年全球投资规模出现了强劲反弹76%，交易总额目前达到3420亿美元，是自2007年次贷危机以来的新高，今年有望继续增长17%（加权平均数）。亚太区的交易量已占全球交易量的将近一半（46%），首次超过欧洲，比2007年创下的高峰还要超出近60%，而中国占了亚太区交易总量的57%。2010年，中国房地产市场投资物业市值首次超过1万亿美元，在欧美房地产市场杠杆率10年来首次下降的同时，中国房地产的杠杆率却仍在上升。必威体育精装版统计数据显示，全国70个大中城市房价环比上涨，某些优质地块再现天价，当前楼市反弹的现状与国民对楼市调控的期望相差甚远。中国目前的房地产市场在总量上还是供应不足的。从政策的角度看，调控的着力点应该是增加供给，而不是抑制需求。 　　一、影响我国房地产价格的因素 　　地方政府的“土地财政”推高了住房土地供应价格，社会资金的炒房投机行为又直接推高了住房销售价格，二者相互作用，相互影响，致使我国房地产价格价出现暴涨，严重背离了正常的房价收入比。世界上大多数国家的房价收入比为1:6，即家庭平均年收入与一套基本住房的价值比为1:6。例如三口之家平均年收入6万元，6年的总收入应该可以买一套100平方米面积的基本住房，亦即合理房价应该是3600元/m2。我国目前80%以上的家庭收入水平低于正常房价收入比，其中20%的低收入者房价收入比在1:20左右。因此在土地投机和住房投机的大背景下，越来越多需要住房的人买不起房，而少数有钱人则开始囤积住房。我国正在成为世界上一户多宅最为严重的国家，土地资源正在向少数人集中，住房不公现象越来越突出。 　　（一）土地价格 　　由于土地的稀缺性，土地成为影响房地产市场的主要因素。2009年全国土地出让收入约达14239亿元，一些城市年土地出让收益占到了财政收入的五六成之多。西部某城市年财政收入为200余亿元，而其年经营土地的收入竟超过了100亿元。 　　与其他实体投资项目相比，房地产开发转手就能获得巨额收益，当年就能见效，对GDP的“贡献”显著，这就不难理解地方政府为何热衷于卖地。把出让土地作为地方的主要财源，一届政府把今后50年到70年的土地收益一次性收取，实际上是预支了未来若干年的土地收益总和。这种“透支”必然影响资本、资源的合理配置，损害地方经济协调发展。而由此引发的高地价、高房价，最终都会增加消费者负担，加剧百姓住房难；地价过快上涨吹大房地产泡沫，为经济社会协调发展埋下隐患。 　　近几年来，关于土地出让的政策不断出台，对土地一级市场的出让行为不断加以规范。其共同目的是严格限制土地的非法出让，限制炒地行为和地方政府滥征土地的行为，净化土地一级市场。 　　（二）税收政策 　　税收手段是财政政策的主要手段，它是政府根据经济和社会发展的要求而确定的通过税种和税率的变动来调节社会总供求关系。一般来说，住房领域涉及的税种主要有土地使用税、房地产开发税、土地增值税、营业税等。房地产税收政策对房地产市场具有重要的影响，特别是对于遏制投机和房地产泡沫有重要作用。房地产市场上之所以投资投机成风，造成房价过快上涨，一个很重要的原因就在于房产持有成本过低。中国社科院在京发布2011年《房地产蓝皮书》称，今年中国房地产政策调控将面临攻坚战，更严厉的调控政策可能被迫陆续出台。住房持有环节或成为调控重点，预计年内房价走势出现分化，中高档房价走高，低档房价走低。 　　（三）金融政策 　　地产市场中买卖双方都离不开资金的支持，因此金融政策对住房价格有很大影响。中央银行的房地产调控政策是通过多次加息和上调存款准备金率等措施。第一，存款利率提高，直接影响到房地产投机行为，投机减少带来的成交量下降；第二，贷款利率的调高，一方面会提高房地产开发成本，从而会减少房源的供给量，另一方面会增加贷款购房者的购房成本，从而抑制购房需求。 　　二、基本结论及政策建议 　　政府政策对房地产价格有着重要的影响，有必要通过合理的政策调整，保障房地产业的可持续发展。政府应在以下几方面采取积极措施： 　　1.为了避免“土地财政”对房地产价格的进一步影响，第一，应改变土地使用权出让的方式，依靠市场竞争形成价格；第二，在