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浅议我国当前住宅智能化建设与发展 　　 【摘要】本文笔者详细阐述了智能化住宅在国内外的应用情况和其中所用的技术，并对目前智能小区建设中存在的问题和发展趋势进行了研究，并提出了自己的见解和建议。 　　 【关键词】智能化；住宅小区；技术应用；发展；问题；建议 　　 　　 1 引言 　　 智能小区是近年来产生的一种新兴住宅，住宅小区智能化包括三部分组成:安全防范系统、管理监控系统、信息网络系统。每个系统下都有若干分系统，如安全防范系统内包括闭路电视监控系统、对讲防盗门系统、住户报警系统(防盗、燃气、漏水、防火报警等)、保安巡更管理系统等;管理监控系统包括水、电、气、热等表具远程抄收系统、供电设备公共照明电梯、供水等主要设备监控系统、车辆出入/停车管理系统、紧急广播与背景音乐系统、物业计算机管理系统；信息网络系统包括宽带、电视、电信、控制网络、家庭网络等。 　　 2 目前国内外的应用情况 　　 2.1 国内外智能化技术差异 　　 在欧美经济发达国家的住宅智能化，主要是基于单体别墅的智能化，包括IT技术、节能、环保、资源再生等诸多方面，甚至还包括建造方法和维护。我国的住宅智能化基本是在智能小区框架下的智能化系统集成，更加突出小区的整体智能化管理和服务，更强调的是公共性、网络性和社区化。主要内容是采用IT技术提供智能功能服务，其中80%功能的需求是公共安防和家居安防。 　　 尽管国外的大公司一直注意中国这一巨大市场，美国、加拿大、欧洲、日本某些产品也进入了中国市场，但是由于国外住宅智能化产品都是针对单体住宅的，而且价格都很高，因此尚未在中国形成市场规模。目前，这些产品大多作为国内集成商的单一功能设备或单一功能子系统被采用，如:松下、SONY等公司的摄像探头，美国DSPPA音响设备、ABB公司的家庭智能控制终端等等。 　　 2.2 房地产开发过程中的智能化定位 　　 目前我国各地区住宅智能化技术水平:香港、深圳、广州等地最高，其次是北京、上海等地，其他沿海城市及内地经济较发达地区再次之。房地产开发商对智能化功能的投入大多仅限于行政主管部门要求必备的物业管理功能、安全防护功能等(约一星级水平)。部分高档社区在智能化建设方面为体现出差异性(或者作为楼盘卖点)，主要做法如下: 　　 超前型的智能建设规划，完善的智能化功能设计(实际工程建设过程中可能并未完全实施)，完善的功能设计大多被开发商作为卖点进行炒作，但同时也为今后的智能化功能升级和系统扩容预留了空间。 　　 开发商根据小区定位情况，为提高智能化档次在安防、监控等方面多采用进口设备，以确保其可靠性和耐久性，降低故障率和误报警的可能性，同时满足了业主个人品味的需求。如:监控探头采用一体化球型摄像机，可视对讲用户分机采用嵌入式、彩色大屏幕或者带装饰面板等，停车管理采用远距离读卡式等等。 　　 在具备同类设备基本功能的前提下，通过增加软件功能或系统布线，丰富系统功能，如:利用可视对讲系统，增加巡更功能、紧急呼叫、门禁联动等功能，作为小区智能化卖点。 　　 根据楼盘的市场定位、面向的客户和业主的需求，有针对性强化某项智能化功能，或使用特种功能设备满足特种需求。如:户内安防采用无线设备，满足业主后期装修和不同需求的特点，实现菜单式智能化安装，给业主更多的选择空间和灵活性。 　　 2.3 住宅小区智能化投资情况 　　 经调查，目前按一星级智能化水平建设的住宅小区，其投资约在20-70元/平方米左右。由于经济发展水平的差异性，根据小区的市场定位，为保持小区整体的品位，目前不同地域的智能化投资水平基本保持在楼盘售价的0.5%-1%左右。同时，智能化功能的投入可使楼盘售价提高约200-1000元/平方米。从三大系统比例来看，安防系统投资比例最大，其次是信息管理系统，而具有特色的小区网站系统如果采用虚拟网站建立方式，其造价还不到总造价5%。户内安防系统和可视对讲系统，以及三表远传系统约占智能化总投资80%左右；周界防护系统、闭路监控系统、停车管理系统以及其他智能化系统约占智能化总造价的20%左右。若采用无线设备，其相应部分的投资要比有线设备投资高50%左右。 　　 由于目前住宅小区的网络综合布线基本由网通、电信等运营商免费实施，且完全能够满足业主的基本需求，因此，多数小区的智能化建设未包括该项投资。 　　 3 住宅小区智能化系统应用的主要技术 　　 3.1 在我国，由于住宅智能化主要通过智能小区建设来实现，面对的问题主要是控制领域问题。目前我国基本有三大主流技术:以太网技术(Ethernet)、现场工业控制总线技术和通用总线(RS485)。 　　 成熟的以太网和TCP/lP协议是一种公开的、透明的协议，已成为网络通信的主流技术。但是在中国，住宅智能化是在小区框架下进行