浅议目前我国房地产经济发展问题及未来发展趋势.docVIP

浅议目前我国房地产经济发展问题及未来发展趋势 　　摘要：伴随着房地产经济发展过程中暴露出的问题越来越突出，如何实现房地产经济的可持续发展日益受到人们的重视。我国房地产经济未来发展方向到底如何，本文提出一些个人观点仅供参考。 　　关键词：房地产；经济；发展趋势 　　 　　 　　引言 　　 由于宏观经济政策的不确定性(包括认识时滞、决策的内在实质、经济体系的外在时滞),政府失灵(包括信息不完全、利益干扰、效率损失、财政赤字、政府与“寻租”)等宏观经济政策的局限性使得我国的宏观调控举措的各项措施不可能在短期内将预期效果显现出来,宏观调控成效初步显现,但投资增幅较大、投资结构不合理的问题依然存在。 　　一 当前房地产发展过程中的问题 　　1.1忽视对环境的保护 　　 首先是忽视了对生态环境的保护与建设。开发单位片面追求经济效益，致使房地产在发展中建筑密度过高，容积率过高，产生“钢筋混凝土”丛林。城市缺少绿色空间，市区污染不易向周围散发，城市空气质量差；人们居住、生活感到压抑紧张；人们远离自然，使人类与自然隔离。更有甚者，长江中游部分地市围湖造田，开发房地产，大大降低了湖泊的蓄排洪能力，对整个地区人民生命财产安全，对包括房地产在内的经济造成潜在威胁。 　　 其次是忽视了对文态环境的保护与建设。房地产经济在高速发展中有逐渐失去民族特色与文化内涵的危险。房地产开发如果不注意从城市文化底蕴中吸取营养，塑造建筑精神和城市气质，那么建筑的民族特色、文化特色、地域特色、乡土特色将逐渐消失。 　　 再次忽视了对社区环境的保护与建设。社区发展长期重安居，轻乐居。许多社区内缺乏中心绿地和活动区的规划，社区文化更是空白或半空白，非常不利于人们的身心放松和与自然的亲近。另外，社区缺少开放的生活空间，许多新的居住社区搞封闭式管理，社区与外界的交往被限制，社区中家庭与家庭之间也缺乏沟通和联系。 　　1.2 没有合理分配和利用资源 　　 目前我国的房地产偏重粗放发展，表现为效益增长主要依靠土地、水、能源等资源的过度消耗；空间资源鲜被认识，??合理利用和开发更得不到应有的重视。我国由于人口众多，资源相对并不丰富，尤其是土地、空间等资源在一些地区形势非常严峻。房地产发展过程中对资源使用效率低下，并影响其他行业发展的事件屡见不鲜。 　　1.3 金融基础体系不完善 　　 我国的房地产金融经过十几年的发展，虽然已完成了基本制度建设，形成了一定规模和良好的发展态势，但有些问题如不解决，将影响房地产经济的整体发展前景。首先是房地产信贷的结构还需要进一步调整，房地产贷款长期倾向于开发贷款，住房消费信贷发展不足。国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的 70%左右，而我国消费信贷占房地产贷款比例最大的银行还不到 10%，仅占银行全部贷款总量的1%。同时，住房消费贷款的发放也给银行资产安全带来隐患；房地产贷款的长期资金来源问题还没有得到较好解决；贷款资产流动性不足；金融二级市场缺位。还有，住房公积金缴交范围和比率的扩大受到中观经济环境的制约，低进低出的运营方式使资金使用低效率和显失公平。 　　二房地产经济未来发展趋势 　　 2.1房地产投资.未来几年房地产投资仍保持增长,但增长幅度有所回落。在中央的宏观调控下,投资率上升速度已经有所减缓。中央经济工作会议表明在未来几年内继续控制投资增长仍将作为宏观调控的重要手段。预计未来几年房地产投资增速将进一步放缓,2008 年将低于 2007 年增长速度,但估计不会低于 20％。之后基本维持在10％至15％之间。与此同时,房地产投资的热点可能由以京、沪、穗为中心的三大经济商圈有所转移,西南地区的大城市如重庆、成都、昆明,沿海城市如大连、青岛、杭州等地区的房地产正处于上升阶段,有可能成为下一轮的投资热点。 　　 2.2融资渠道出现多元化。除房地产企业通过股票市场上市融资外,还包括发行企业债券,即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券,债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”,即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;另一方面,可以利用资本市场,创新金融品种。 　　 2.3宏观调控下，经济适用房的发挥作用。改革的目标是实现住房供给和分配的商品化、社会化,而经济适用房政策的推出正是在特定的条件下为了实现这一目标而采取的措施。这里笔者提出值得关注的两个问题:其一,政府运用行政手段进行宏观调控存在一定程度的时滞性,所以对经济适用房宏观调控的成效暂时没有显现出来也可以谅解。对于推出经济适用房政策,政府调控成本高,各地在执行上都不同程度地存在规避行为,因为各地都有招商引资、发展地方经济的压力。这些规避行为会在很大程度