某某商业第一街区整合营销执行策略--修订.doc

**·商业第一街区 营销策略执行方案 郑州***房地产营销策划有限公司 2009年8月12日  前言 根据《商丘市城市总体规划（2005—2020）》文件，**·国际广场处于商丘城市发展方向“南拓”和商丘第二个金贸中心的核心区域，未来城市发展建设绝对重心。新《规划》显示：陇海高铁也将在城市南部选线、选场，将要建设的陇海高铁车站，届时势必成为拉动南部区域迅速发展的起爆点。同时，**·国际广场依托成熟大社区——**花园，以及除南京路外近乎100%的招商率，一切都预示着项目热销应该不成问题。 然而—— 第一，目前正在经营的大多商家都是二年前签订租赁合同的，当时为吸引商家入驻，其租金水平普遍较低，当前这样的租金水平对于投资客户而言肯定距离他们的期望值很远； 第二，当前大多商家租赁合同到2010年底到期，在投资客户没有耐心培育市场的情况下，商户要求低和投资客户要求高及不统一性的矛盾在租赁合同到期时，很可能将会导致解体。因为占到总经营面积38.29%的餐饮商户至少都是两间标准商铺以上组合的，最小面积523.14平方米，最大的达到1109.24平方米，毕竟能够一次性拿出200万的客户还是少数，我们不能指望所有的商铺都靠大客户购买。 所以，在全方面营销推广过程中，如何解决商户与投资科之间租金水平的矛盾和尽可能的降低置业门槛，将是本项目能否实现“短、平、快”的销售目标的关键！ 一、营销目标 1、预计销售总额 均价（元/㎡㎡） 南京路 4681.11（16间） 归德路 11847.14（44间） 内街 合计 17587（78间） 2、营销步骤安排 类 别 时 间 营销总目标 累计回笼资金 备注 认购期 8月16～8月18日 预计排号 130组 已积累客户锁定 8月18日～9月4日 本地、外地客户拓展 内部解筹期 9月5日-9月25日 10%-20% 2400万 解筹期 9月26日～9月30日 50% 4800万 开盘期 10月1～10日 10月10号开盘 热销期 10月11～11月10日 80% 9600万 持续期 11月11日～12月10日 尾盘期 12月11日～12月31日 95% 11100万 合计 完成95% 1.11亿 3、时间节点安排（计划） 1）、认筹期：2009年8月18日—2009年9月26日 （注：期间根据认筹情况进行内部解筹） 2）、解筹日：2009年9月27日 3）、开盘日：2009年10月10日 二、营销推广思路 1、项目定位 【紧扣项目价值定位】 “第一街区”是拥有商业体量8万m2商业航母的商铺原始股 【确立项目推广主题】 **·商业第一街区 资产不缩水 投资商铺原始股 资产要升值 投资商铺原始股 2、营销概念设计——商丘最具投资价值商铺： 从百万富翁到千万富翁的商铺投资平台 【商业价值概念】 开创商丘第五代风情街区主流消费先河 【区域价值概念】 城市政治、经济、文化发展中心 【产品价值概念】 引领未来城市商业消费主流 【市场价值概念】 城市中心发展日渐成熟和集聚庞大客源资源双重保障 3、业态划分 1）市场定位——第五代风情街区； 2）购物中心——百货商场、影院、电玩城、休闲餐饮、娱乐； 3）南京路——中高档名店街（以服装、首饰、珠宝为主，配合咖啡厅等休闲餐厅）； 4）归德路——餐饮文化街； 5）小区主大门内铺——社区服务商业。 备注：具体业态分布见业态分布图。 三、营销策略 1、内部认购策略 【认购程式】 排号认筹-----针对性内部解筹----公开解筹----开盘 【认购说明】 通过主流媒体和户外灯辅助媒介，以及现场条幅、灯箱广告、网络发布“VIP卡”发放消息、吸引客户排号登记。 【认购时间】 2009年8月18日——10月10日 【认购策略】 购商铺送金条 注：凡认购内铺1间送中国银行价值7000元国鼎金条1块； 凡认购南京路和归德路街铺送中国银行价值14000元国鼎金条1块； 同时有机会参加开盘当天中国银行价值14000元国鼎金条抽奖活动（1名）。 2、价格策略 1）“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占份额，获得市场关注，聚集人气。建议南京路实现均价 元/m2，归德路实现均价 元/m2，内铺实现均价 元/m2； 2）由于项目可售铺源相对较少，所以公开选房无需分批推出铺源，一次性推出； 3） “组合经营投资”策略：考虑经营需求，制定或特别限定商铺投资组合，如2套组合、3套组合、4套组合等。 4）引导二层的多销售。 3、销售策略 策略一：以租代售，租金抵房款（租户） 对于租户购买的，按原租赁合同约定条款履行，即2008年12月31日前租金冲抵房款，