物业管理之房屋修缮.ppt

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物业管理之房屋修缮

第八章 房屋维修管理 第一节? 房屋维修管理概述 一、?? 房屋维修的概念 二、?? 房屋维修管理的概念与特点 (一)房屋维修管理的概念 (二)房屋维修管理的特点 (三)房屋维修管理的意义 (四)房屋修缮管理的原则 一、?? 房屋维修的概念 (一) 房屋维修的含义 狭义的房屋维修: 仅指物业管理公司对房屋的养护和维修 广义的房屋维修:养护、维修、改建。 具体地说,房屋维修包括: 对房屋的日常保养 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作。 房屋陈旧、破损的原因: 1.自然因素 风吹、雨打、日晒等 2.使用因素 使用磨损、腐蚀等 3.生物因素 霉菌、白蚁等 4.地理因素 地基承载力不均、碱化作用等 5.灾害因素 洪水、火灾、地震、滑坡、飓风 、爆炸等 (二)房屋维修的特点: 受原有条件的限制 大量、经常性 项目多,涉及面广,零星分散 技术要求高 具有生产和服务双重性 二、?? 房屋维修管理的概念与特点 房屋维修管理: 指物业管理公司根据国家和地方相应的标准和规定,对其经营管理的房屋进行维护、修缮等的运筹统筹性工作。 房屋维修管理的目的与任务: 保证房屋的正常使用,延长房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 保障使用者的安全、改善住用条件 (二)房屋维修管理的特点 1.复杂性 2.计划性 3.技术性 (三)房屋维修管理的意义 1.利于延长房屋的使用寿命,增强房屋住用的安全性能,改善住用条件与质量。 2. 利于保证房屋的质量和房屋价值的追加,使房屋保值、增值,为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。 3.利于城市建设和管理,美化环境,美化生活,促进城市经济发展。 4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉,塑造良好的经营形象,为其他业务的发展打下扎实的基础。 5.搞好房屋维修,也有利于物业管理在经营中创收。 (四)房屋修缮管理的原则 1.计划、经济、适用的原则 计划原则,就是根据实际情况,制定合理的房屋修缮计划; 经济原则,就是在房屋修缮过程中,节约与合理地使用财、物,尽量做到少花钱、多修房; 适用原则,就是指从实际出发,因地制宜、因房制宜地进行养护维修,以适应住户在使用功能和质量上的需要。 2.维护房屋不受损坏的原则 此即“应修尽修,全面保养”的原则。 3.区别对待的原则 区别对待是指对不同建筑结构、不同等级标准的房屋采取不同的修缮标准。 4.为住户服务的原则 树立为住户服务的思想,改善服务态度,提高服务质量,切实做到为住户服务。 第二节????? 房屋维修管理的内容 一、房屋维修管理的工作内容 三方面工作:房屋完损等级评定 房屋安全检查 危房鉴定及排险 1.房屋完损等级评定 以建设部1985 颁《房屋完损等级评定标准》为据,按统一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定。 任务:搞清情况(房屋的质量状况分布),提供管、用、养、修房依据。 2.房屋安全检查 目的与任务:及时发现房屋存在的安全隐患,采取抢修加固、排除险情的措施。 分类: 按时间间隔:定期检查、不定期检查 按任务与内容:日常性检查、随时抽查、 重点检查、普查 3.危房鉴定及排险解危 主要工作: (1)制定危房鉴定标准 三种情况:①整幢危房 ②局部危房 ③危险点 (2)建立危房鉴定机构,组织鉴定 (3)确定解危办法 4种办法:观察使用法 、处理使用法 停止使用法 、 整体拆除法 (二)?? 房屋维修的技术管理 房屋维修的技术管理:指对房屋维修工程中的各个技术环节,按国家的技术标准进行科学管理。 三个基本环节: 1.科学地制定房屋维修的设计、施工方案,确定经济合理的修缮费用标准; 2.监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程要求,确保施工质量与安全生产; 3.建立房屋的技术档案,贯彻技术责任制,打下好的技术管理基础。 (三)房屋维修的施工管理 房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、

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