论如何控制房地产开发成本.docVIP

论如何控制房地产开发成本 　　【摘 要】迈入新世纪，具有中国特色的住宅开发建设正面临一场新的革命。倡导以人为本，天人合一的哲学观进行品牌定位，从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用，到功能和质量等方面要求越来越高，作为房地产开发企业首要的要求是工期短，投资效益好。针对房地产项目的这些情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。 　　【关键词】： 房地产 成本 房价 　　随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。要有效地控制项目的成本，就要在项目决策和实施的各个阶段，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工与采购、销售控制与管理、资金运作与财务管理、物业管理等多方面采取措施，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中。 　　 “省钱就是赚钱” ，谁在成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势几年来对房地产企业成本管理的研究，结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验，总结提炼了这套成本控制要点技巧集，富有成果的经验将给您的成本控制带来卓有成效的收获。 　　一、如何来控制房屋建筑成本 　　（一）房屋建筑成本的主要元素。 　　（二）怎么来节约建筑成本。 　　二、房地产开发中的主要成本构成 　　（一）土地费用 　　土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。 　　（二）前期工程费 　　前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。 　　 （三）建筑安装工程费 　　建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等??又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。 　　 （四）市政公共设施费用 　　市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。 　　（五）管理费用 　　管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。 　　 （六）贷款利息 　　 （七）税费 　　 （八）其他费用 　　其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。 　　三、如何行之有效地控制房地产开发中的成本 　　 （一）一强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价 　　 （二）加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度 　　 （三）完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用 　　 （四）适当降低税收负担 　　 （五）开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用 　　（六）充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳 　　（七）维持合理利润空间，加强房地产公司内部管理 　　 四、设计阶段的成本控制 　　设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。 　　（一）推行设计招标，择优选择设计单位 　　积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 　　（二）开展限额设计，有效控制造价 　　积极推行限额设计，健全设计经济责任制。 　　当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制，并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。 　　（三）采用合同措施，有效控制造价 　　五、招标投标阶段的成本控制 　　（一）项目招标过程中的成本控制 　　工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为，在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点： 　　1、招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。 　　2、做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知