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论我国房地产业专业融资中介构建和发展 　　[摘要]当前，我国房地产企业急需拓宽融资渠道与资金进入房地产业难度高并存的现状，迫切要求专业规范的房地产融资中介的出现。这类中介应该既了解房地产市场，又熟知资本市场，能够引导资金理性进入房地产业。高水准专业人员、运作模式和管理机制是构建专业房地产融资中介的三个重要元素。我国房地产市场经济已经满足这三个条件，具备了发展专业房地产融资中介的可能性，如果能在政府的有效法律政策监管环境下，健康发展房地产专业融资中介体系，将会对解决房地产企业融资目局、防范金融风险带来重要意义。 　　[关键词]房地产资金；专业融资中介；运作模式 　　[中图分类号]F293　[文献标识码]A　[文章编号]1006-5024(2009)01-0154-04 　　[作者简介]孟繁瑜，中国人民大学公共管理学院讲师，博士，研究方向为房地产金融政策与金融实务、住房与城市发展政策；庞墨涵，中国人民大学公共管理学院硕士生，研究方向为房地产金融。(北京100872) 　　 　　1998年以来，随着我国的住房制度改革不断深化，房地产业作为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点得到了迅速的发展，在国民生产总值所占比例不断提高的前提下，企业数量和从业人员大量增加，房地产类型大大丰富。除了自用类房地产外，投资类房地产由于其保值增值性，亦成为机构和个人热衷的投资品。不断高涨的使用需求和投资需求。推动了我国房地产市场的进一步发展，吸引大量试图流入这一领域国内外资金。例如，据中经网统计数据库显示，2006年末外商投向房地产业的投资额达2271亿美元，仅次于制造业，是吸引外资的第二大产业。 　　与此同时，房地产行业在不断成熟和调整电也暴露了一系列问题，在资金融通方面主要表现在融资中介机构和工具贫乏、房地产企业融资渠道狭窄、投机现象严重等方面。 　　当前，我国的经济正处于一个重要的转折点，高通货膨胀率影响了国内消费，人民币的不断升值使得出口量下滑，物资和人工成本的上升导致了投资的减少，促进经济增长的三驾马车面临着严峻的形势。在宏观经济运行不稳定的前提下，多个大中城市的房地产市场???出现了成交量下滑、成交均价降低、土地流拍甚至开发商退地等现象。银监会早已发文控制银行的房地产类贷款规模；资本市场也不容乐观，多家开发商推迟上市计划或缩减融资规模；销售回款由于成交量下跌而不能及时收回；外商投资则受到多个“限外令”的限制，进入我国房地产市场的难度越来越大。开发商从银行贷款、自筹资金和利用外资这三个主要融资渠道获得的资金均在减少，现金流压力不断增加，此时，房地产金融市场的效率就变得更加重要。 　　但是，房地产业是一个资金密集性的行业，且其资金运作具有极强的前后关联性，一旦房地产金融市场出现问题，不但会引起下游的房地产业的衰退，还可能影响到上游的金融市场，甚至对宏观经济造成严重打击。例如，2007年美国出现的次贷危机就引起了全球股市的动荡；上个世纪90年代日本始于地产泡沫破灭的经济衰退更是持续了数年。吸取其他国家的经验教训，我国政府对房地产金融的问题十分重视，不断加大宏观调控的力度，出台了一系列政策，在房地产信贷、信托基金和外资投资房地产以及二手房交易融资等方面作出了多项限制。这降低了房地产业和宏观经济运行的风险，却也进一步收窄了房地产企业的融资渠道，使得一边是规模庞大的资金正面临着流动性过剩的问题，一边是急需资金的房地产企业“无米下炊”，二者间的联系沟通十分薄弱。 　　当前，如何突破房地产企业的融资困局，既疏通进入房地产业的资金渠道，又不增加房地产金融风险呢?这就要求我国建设一个完整高效的房地产金融体系，在这个体系中不能缺少的一个重要主体就是专业房地产融资中介。 　　 　　一、资本市场和房地产市场的连接途径――融资中介 　　 　　房地产融资是指在房地产经济活动中，通过各种信用方式、方法及工具，经由房地产金融市场，为房地产相关部门融通资金的行为。房地产金融市场的主体有房地产企业、金融机构、政府和居民个人，其中房地产企业是主要资金需求者；金融机构又包括银行和非银行金融机构，商业银行是重要的房地产融资中介，它为企业和居民个人购房提供各种类型的贷款，非银行金融机构使用自有资金或者银行贷款投资房地产，还有些机构只提供信息、咨询和代理发行房地产股票债券的业务；政府以资金需求者。资金供给者和房地产金融市场的调节者三重身份参与市场；居民个人的储蓄为商业银行提供资金来源，同时居民个人住房消费和投资也需要在房地产金融市场筹集资金。 　　当前，我国的房地产金融市场中比较活跃的主体是房地产企业、银行、政府和居民个人，非银行型金融机构只有交易中介比较发达，专业的房地产融资中介机构很少，这影响了资金在需求者和供给者间的有效循环，令房地产企业融资结构倾向失