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论我国房地产金融发展阶段 　　摘要：我国房地产金融的发展主要经历三个阶段：第一阶段为房地产开发商自筹资金和银行贷款，房地产开发商可以理解为专门投资于房地产开发业的投资公司，从拿地开始就意味着投资项目启动；第二阶段机构投资者通过房地产信托和私募房地产投资基金进入房地产市场；第三阶段广大投资者通过房地产投资基金和资产证券化进入房地产市场。目前我国处于第二阶段。 　　关键词：房地产开发商、房地产信托、私募房地产投资基金、公募房地产投资基金、房地产抵押贷款证券化 　　 　　在西方国家和地区，由于房地产产品多被视为金融投资的工具，如由房地产产品衍生的“房地产投资信托”本身是重要的金融产品之一，因此，MSCI（摩根斯坦利）公司和S?P（标准普尔）公司共同推出的全球产业分类标准??GICS（global industry classification standard）和伦敦金融时报（FTSE）的全球分类系统??GCS（global classification system）均将房地产业归于金融部门。由此可见，金融对房地产的重要性，房地产金融的发展在某种程度上而言意味着房地产业的发展和成熟。 　　一、第一阶段：房地产开发商自筹资金和银行贷款，房地产金融只存在房地产增量市场??单一的房地产金融体系。在这一阶段，房地产开发商和银行是金融市场不容置疑的主角，既是风险的承担者又是既得利益的获得者。 　　很多人刚开始进入房地产业时，都曾有过这样的疑问：房地产开发商具体是做什么工作的？在现在的房地产市场，几乎所有的开发环节房产商如果愿意都可以委托专业公司进行，这样一来是不是房地产业可以不需要房地产开发商，很明显，答案是否定的。这是因为，房地产开发商承担着金融、投资和项目管理，房地产开发商可以理解为专门投资于房地产开发业的投资公司，从拿地开始就意味着投资项目启动。在实践操作中，房地产开发商主要通过自有资金、预收帐款（定金和购房首付款）、发行股票和债券进行融资。 　　银行作为国家金融体系的主体，同样对房地产金融的产生和发展起着至关重要的作用。 　　《2004中国房地产金融报告》指出，2004年房地产开发资金来源中，银行贷款的比重在55%???上。而业内人士更指出，这个比例实际可能达到70%以上。 　　这一阶段的特点：房地产金融市场比较封闭，房地产开发商作为唯一一个承担房地产市场风险的资金提供者，在政策市的良好的大背景下，获得高额利润回报；银行作为房地产贷款的主要提供者，获得较为稳定的利息收入；个人通过在股票市场买卖开发商股票获得收益。 　　二、第二阶段：机构投资者通过房地产信托和私募房地产投资基金进入房地产市场，房地产金融主要存在于增量市场，机构投资者通过私募房地产投资基金介入存量市场??半成熟的房地产金融体系 　　这一阶段，房地产信托和私募房地产投资基金允许发行，并得到很快的发展。 　　房地产信托目前国际上主要存在三类：一是美国式的房地产信托，主要采用资金信托的方式。二是日本式的房地产信托，主要采用不动产信托的方式。三是台湾式的房地产信托，兼采资金信托和不动产信托的方式。台湾《不动产证券化条例》第4条第3项和第4项分别规定了不动产投资信托和不动产资产信托的定义。 　　房地产投资基金REITs是通过向投资者发行受益凭证，所募集的资金用于房地产业的集合投资，所获利润在扣除各项费用和税金后向受益凭证持有者发放。房地产投资基金REITs所产生的证券与股票和一般债券不同，它不是对某一经营实体的利益要求权，而是对特定资产池所产生的现金流或剩余利益的要求权。资产池在法律上表现为特定目的载体（Special Purpose Vehicle，简称SPV），在实践过程中，SPV的实现方式主要有两种：特设公司(Special Purpose Company ，简称SPC)和特设信托(Special Purpose Trust ，简称SPT)。即契约型投资基金和公司型投资基金。 　　私募房地产投资基金可以允许介入房地产的所有环节，介入房地产的增量市场，即对房地产开发商提供股权融资或者对其提供开发贷款；介入房地产的存量市场，即购买和持有存量房地产，获得其稳定的租金收益和未来的增长收益。 　　私募房地产投资基金目前在市场上的表现形式主要为投资公司、资产管理公司，通过参股方式参与房地产开发，或收购持有商业房产获得稳定的租金收益。 　　这一阶段的特点：房地产金融市场开始开放，机构投资者和拥有一定财富个人的资金通过房地产信托和房地产投资基金进入房地产市场，获得较为稳定的利息收入（委托贷款方式）和比较可观的房地产开发利润（参股方式）。 　　三、第三阶段：广大投资者通过房地产投资基金和资产证券化进入房地产市场??成熟的房地产金融体系 　　公募房地产投资