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论我国房地产行业困境成因及对策 　　摘要：政府调控的高压政策以及低迷的成交量并没有抑制住房价的上涨。之所以中国楼市越调越涨，其主要根源在于供需关系失衡、开发商的暴利、政府管理失误、宏观经济形势不利等因素。针对我国房地产行业现状，提出完善相应制度，减少对土地财政的依赖，加大保障房的建设，改善经济环境与投资环境，建立全国统一的房产管理系统以及开征房产税等建议。 　　关键词：房地产；政府行为；成因；对策 　　中图分类号：DF4 文献标志码：Ａ 文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０11）20－０063－02 　　 　　一、我国房地产市场现状 　　自2011年新一轮楼市调控开始之后，除极个别城市，全国大多数城市商品房出售价格仍保持在稳中有升的状态。虽然政府以罕见强硬的姿态表示一定要将楼市调控进行到底，并且派出督察组奔赴各地督查楼市调控政策执行情况，各大城市楼市的成交量也处于同比的较低点，但是各地楼市价格仍然没有松动的迹象，甚至许多城市仍在缓慢上涨。纵观历次房地产调控，结局都以楼市的报复性上涨结束。政府出台的政策一次比一次更加严厉，同时房价的涨幅也一次比一次更加激烈，中国楼市进入了一个越调越涨的怪圈。现如今房地产市场的走势已经对社会各个方面产生深远影响，到了不得不调控的地步。同时，影响楼市的各种因素错综复杂，影响楼市走向的因素已经不仅仅局限于供求关系的范畴，政府自身的决策已经成为更具有决定性的因素。 　　二、我国商品房价格失控的主要原因 　　（一）供需关系失衡 　　从经济学角度来讲，供需关系对产品价格的波动起到相当大的作用。当供给大于需求时，市场趋于饱和，产品价格下降。当供给小于需求时，市场需求旺盛，产品价格上升。我国房地产行业目前的状况是需求远远大于供给。为国民提供保障性住房是政府的基本责任之一，但是1998年国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。之后，政府将商品房建设交给地产商，在社会保障房方面投入过少，直接导致了现在的保障房和廉租???的缺失，进一步加大了供需间的失衡。并且随着住房改革以来，我国城市化进程的空前加速，适龄青年人口得增加使得刚性需求越来越大，加上住房价格一涨再涨，越来越多的人没有能力支付高额价款，对住房的需求越攒越多，供需间的矛盾进一步加深。 　　（二）开发商的暴利 　　据《2010中国亿万富豪调查报告》，报告对1999―2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的亿万富豪展开了调查统计分析。涉足房地产行业的富豪人数最多，几乎占全部富豪的1/3，有567人，约占富豪总数的28.96%。这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的28.44%。另据国家税务总局对各行业平均利润率的测算，工业：5%～13%；交通业：9%～14%；商业：（批发）4%～7%、（零售）4%～-9%；餐饮业：8%～15%：服务业：9%～15%；娱乐业：15%～25%。而房地产行业利润可达20%～30%，可见房地产行业的利润之巨。同时开发商的暴利成为影响房价居高不下的一个重要因素。并且各行业国企纷纷涉足房地产行业，以其独特的身份优势和对土地资源的掌握牟取利益，可见房地产行业的利润相当丰厚。 　　（三）政府管理失误 　　1.财政过度依赖土地出让 　　就国土部公布620个样本楼盘数据来看，中国地价占房价的比例平均为23%。虽然各机构给出的数据不尽相同，但是相信土地价格在项目总成本中的比例至少能占到20%～30%，也就是说从拿地开始，政府已经先得到了将近30%的利润。另根据财政部发布数据，2010年全国财政收入83 080亿元，而2010年我国全国国有土地使用权出让收入29 109.94亿元，土地出让收入就占到全部财政收入的35%。政府已经过度依赖土地出让带来的财政收入。但是各地政府将土地出让视为增加财政收入的一大法宝，在单一追求GDP政绩的影响下，开发商的拿地成本越来越高。开发商解决这一问题的唯一出路就是将增加的成本转嫁到消费者身上。但是也就是在2010年，各地地王频现，土地成本的增加进一步助推了楼市价格的上涨。 　　2.房地产行业过高的税费 　　房地产行业的税费项目之多，税种之繁杂，是助推房价高涨的另外一个重要原因。政府从房地产行业拿到税费又分为两阶段，一是开发商开发阶段，二是商品房买卖阶段。据不完全统计，开发商需要缴纳的主要税费达到116种。商品房买卖阶段买卖双方又需要缴纳例如印花税、营业税、所得税、土地增值税、契税等等。目前房地产税收已经成为地方税收的主力税种，占到地方税收的20%左右。 　　由以上数据可以看出，房地产行业的大部分成本资金和税收都流向了政府。另据REICO在2009年发布的《我国房地产企业开发费用分析》专题报告