2013福州年度报.docx

2013年福州房地产市场年报 [导读]这一年，全国楼市楼市表现可谓冰火两重天，其中如北上广深、福厦等部分一二线城市，延续12年回暖态势，楼市火爆，“量价齐升”成为许多城市的关键词，“地王”一词亦不绝于耳。 第一篇： 楼市火热，量价齐升，后市趋稳 ——2013年福州房地产市场总结及2014年走势预判 来源：福州立丹行·市场部 我们怀揣着各自的“中国梦”，经历了不平凡的2013，这一年，中国踏上了新一轮经济、体制改革新征程，这一年我们也共同见证了玉兔探月，恒大夺冠，高官落马等奇迹，这一年，我们在雾霾袭城下勇敢的度过…… 弹指一挥间，2013已然落幕，这一年，全国楼市楼市表现可谓冰火两重天，其中如北上广深、福厦等部分一二线城市，延续12年回暖态势，楼市火爆，“量价齐升”成为许多城市的关键词，“地王”一词亦不绝于耳。然几家欢喜几家愁，如温州、芜湖、鄂尔多斯等部分三四线城市，楼市萧条，甚至“崩盘”。政策方面，各城市调控亦显差异化，或松或紧。年末三中全会后，多城市相应出台新的调控政策，或提高二套房首付，或提高外地人购房门槛，而对压抑楼市成交量价，实质影响有限…… 2013年的福州楼市可谓精彩纷呈。上半年，土地市场率先爆发，同时在返乡潮促动下，各盘迎来集体涨价潮，整体市中心项目呈现愈加高端，刚需被迫挤压入闽侯大幅带动闽侯楼市的火爆，市场整体呈现出高端和刚需火热，中端放量不足的“哑铃”楼市格局。随着下半年，尤其是第四季度，金山多个新盘入市，为中高端产品注入新血液，拉动整体成交量大幅增长。市场的持续火热，也极大拉动开发商拿地热情，土地市场也随之上演了一幕幕群雄争抢的画面…… 2013年福州楼市延续12年的回暖态势，楼市火热，表现精彩。立丹行通过对2013福州楼市的年度盘点，摒弃浮华回归真实，遴选出年度机构观点，以供大家共同探讨： 观点1：宏观调控整体趋稳，福州楼市整体呈量价齐升态势 13年，福州调控政策延续了12年的平稳基调，常态化运行。今年3月，全国出台的新国五条，其中确定了13年的福州房价涨幅不得超过人均可支配收入涨幅，其余细则跟进则更多着眼于细节方面的调整，以加强和完善现有的调控措施为主，并无实质新政策出台。年末福州出台的“榕七条”，提高了外地客户的购房门槛，而并未如其他城市般，提高二套房首付比例，作为以本地需求为主的福州楼市，整体实质影响有限。面对房价调控的压力，政府更多的通过限制高单价房源备案，限制或延迟高单价项目取得预售许可证等措施，让市场“成交均价”下降，对市场实质影响有限。稳定的政策环境，为今年福州楼市表现火热，提供了坚实的基础。 经历了2012年的“破冰之旅”，2013年楼市稳中持续升温，加之政策环境稳定，城市规划利好，更多客户放下观望，走入购房者的行列。市场在2012年“去库存”为主后，今年开发商普遍加快推盘步伐，促使全年供应量大幅增长，2013年全年市区商品住宅供应308.5万㎡，环比12年增长51%，闽侯商品住宅供应241.8万㎡，较12年138.5万㎡涨幅达75%。供应量大幅增加的同时，市场成交量亦表现红火， 2013年市区的商品住宅月均去化22.7万㎡，相比2012年20.9万㎡的月均值上涨9%，就市场整体而言，市区产品的消化主体依然是改善型需求，今年市区商品住宅套均成交总价约为202万元/套，高总价为主体的房源迫使刚需向福州周边楼市，尤其是闽侯区域转移，快速引爆闽侯楼市，拉动了全市二级市场13年表现火热，销量上涨。闽侯2013年商品住宅月均去化达18.2万㎡，较区域2012年13.6万㎡的月均值涨幅高达34%。成交量火热的同时，整体市场价格亦保持快速上涨的态势，2013年，福州市区商品住宅成交均价为16266元/㎡，环比12年涨幅达15%，闽侯2013年全年商品住宅成交均价9526元/㎡，环比12年上涨13%。2013年，福州在宏观调控政策常态化运行下，楼市表现火热，呈现量价齐升的良好态势。 观点2：市区土地放量增加，然商住放量不足致需求外溢，闽侯成为主角，迎来土地的“侯时代” 2012年福州土出总成交额仅有65.41亿元，相较2011年的224.45亿元，大幅下滑71%，2012年整体土地财政严重缩水，进入2013年，政府明显加快土地供应，全年供应54幅地块，其中上半年供应13幅，下半年供应量达41幅；全年共出让34幅用地，其中商住用地共出让9幅，仅占26%左右，成交总规模仅173.6万方，相较2012年的100万方有所回升，但仍处低位。商住用地整体成交量小，除苍霞地块由于出让条件较为严苛流拍，以及定向地块底价成交外，其余地块竞争激烈，溢价率均在50%左右。 市区近两年商住土地供应量都处于低位，开发商急切需求土地储备，市区竞地受限，纷纷转战外围板块。闽侯近两年楼市呈现良好发展态势，且政府加大土地推量，商住用地供