投资分析-王国强2003.doc

1．投资环境分析 1.1全国政策环境分析 （1）金融政策分析 我国历年的房地产金融政策回顾 2003年 （1）限制银行对房地产开发商发放信贷资金，开发企业的自有资金不得低于项目总投资的30%，且“四证齐全”时才能发放贷款。（2）限制房地产开发土地供应贷款，贷款的额度不得超过所收购土地的评估值的70%，贷款的期限不得超过两年。（3）限制房地产需求消费，要求商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放贷款，并提高第二套住房和商业用房的首付比例和贷款利率；规定个人商业用房贷款的抵借比不能超过60%，贷款期限最长不能超过十年等。 2004年 针对房地产开发贷款和个人住房贷款等房地产贷款的风险管理做了详细规定：（1）申请贷款的房地产开发企业自有资金不得低于总投资的35%；（2）每笔个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。 2005年 对商业银行个人住房贷款利率定价机制进行了市场化调整，将自营性个人住房贷款利率回归到相同期限贷款利率水平，不再实行之前优惠利率，而是实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。 2006年 上调商业银行贷款利率。央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。（2）严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。（3）对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 2007年 央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。 2008年 央行百日内连续5次降息。在行业分析师看来，房地产行业可能是这一轮政策调整的最大受益者。一是央行的减息明显降低房地产企业的财务成本，特别是对部分负债较高的房企；二是有助于减轻购房者负担，间接提高市场购买力；三是存款准备金率的下调，银行可支配资金更多，使得企业贷款相对容易。 2011年第一季度政策及形势分析 2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(新国八条),要求强化差别化住房 信贷政策,对 贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 新国八条： 1. 强化规划调控，改善商品房结构。 　2. 加大土地供应调控力度，严格土地管理。 　3. 加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。 　4. 完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 5. 运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交行为的调节力度 6. 加强金融监管。 7. 切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。 8. 加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。 2012房地产市场走势预测 综合来看，2012年房价难以延续快速增长，紧张的供需关系对房价有较强支撑，随着国家的调控力度的逐步加大，房价涨幅趋于回落。另外，今年比较严厉的一个所谓限购令，整体来看，从需求上还是得到了较大限制。房地产税在一定程度上也会抑制投资需求，但短期内对房地产价格不会有明显的影响。房地产行业在新一轮的洗牌中重整秩序，规范化渐渐成为房产市场的主流形势 。 不可否认我国很多地区房地产市场是有泡沫的，降价的可能性也不是没有的，但总体趋势应该以稳定、缓慢增长为主。2011年市场走势影响到2012年的市场走势，所以2012年的市场前景是比较宽广的，并且在这种环境下，房地产市场也会有比较大的变化。因此，本项目在开发期内依然会处于一个比较宽松有利的金融环境中。只要良好地把我项目的开发进程，相关的配套设施资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。 （2）土地政策分析 2011年土地政策将从土地供应要保证扩内需大量项目上马的应急状态退出,回归国家土地管理常态,遏制房价快速上涨并稳定住房价格. 新华社援引国家土地副总督察甘藏春称,今年将通过实施科学调控和差别化土地供应政策,保障建设项目合理需求.特别要加强土地供需双向调节,调整房地产用地结构,加强房地产用地情况动态监管. 2011年我国的土地政策突出特点是惠民生,即坚持房地产调控不放松,确保农村土地整治惠及三农(农业、农村和农民)报导援引国土资源部部长徐绍史称. 他提出,今年保障房计划用地一定要单列,保障房用地要应保尽保,同