绿维创景资源匮乏型区域古镇地产开发运营探讨.pdf

绿维创景：资源匮乏型区域古镇 地产开发运营探讨 旅游与城市规划设计丏家 旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 旅游运营网 旅游景观设计网 创意建筑设计网 旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 绿维创景：资源匮乏型区域古镇地产开发运营探讨 北京绿维创景规划设计院 古镇旅游地产，以历史文化、风土民情为吸引核，在旅游市场上保持热度已 有十余年。各地开发古街古镇的热情从未消退，而在文化传承、文物保护、运营 管理、经营效益这几方面都值得称道的真正成功者却凤毛麟角。经过商业开发的 古镇，大多数都面临着旅游产品同质化严重、吸引力不足、过度商业化等困境。 对于资源匮乏型区域，古镇地产的开发和运营更是举步维艰。 资源匮乏和地产开发长久以来都是一个矛盾体，如何解决这一矛盾，从而在 资源相对匮乏的区域进行成熟的地产开发？通过滦州古城案例，绿维创景对于资 源匮乏型区域的古镇项目如何成功联动商业运营和成功经营，从而实现资源匮乏 型区域的成功启动与开发进行了探讨。 滦州古城：把握五个重点开发阶段，使商业与旅游的无缝对接 河北省唐山市滦县老城滦州镇旅游古镇开发项目，2009 年立项，规划占地 1300亩，综合容积率0.6，分四期开发，由伟光汇通旅游投资有限公司开发建设 并全程运营，截止2013 年底，二期开发完成，商铺开门率达到80%以上，4A 级 景区即将挂牌。在开发过程中，滦州古城项目重点把握了五个阶段： 1、选址阶段：通过成功项目带来的品牌附加值，争取低地价等利好开发条 件，控制先期开发成本和风险。 2、拿地阶段：通过与政府相关部门的有效沟通与捆绑，实现低价拿地甚至 零地价拿地、土地成本转签、拆迁成本和时间控制等前期开发成本规避和减少。 3、展示营销阶段：少量物业开发和先期概念营销形成展示区效能，引爆先 期总体营销利好状态，并快速回笼资金，从而支撑大量基建和分期运营费用，确 保现金流和项目利好趋势。 旅游运营网 4、主体营运阶段：通过商业与旅游的有效互动形成良好运营态势，最大化 提升物业附加值，确保运营周期缩短，物业升值阶梯增长，并采用节点营销等有 效手段达成物业销控、招控和旅游模块化开发。 5、品牌包装阶段：运营过程中的特色扶持和核心吸引力的维持，多元化营 销手法的利用，并最终形成旅游景区规模。依托成功项目经验和模式化输出，拓 展新项目开发战略。 绿维创景认为，与传统地产开发相比，滦州古城模式的核心差异主要体现在 商业和旅游两大体系的建立和完善，从选址到品牌形象的树立，滦州古城一直致 力于商业与旅游的无缝对接实现人流的集聚与商业价值的发挥，从而带动区域价 值的提升。 作者：绿维创景 商业运营：“招的进来，活的下去” 一个成功古镇，其商业运营部分涵盖了招商、选商、活商、养商四个方面， 按权重也可简单分为招商和活商两大分支。在滦州古城的商业运营中，可以总结 为“招的进来，活的下去。 1. “招的进来”是前提。 旅游古镇中展示平台有相当大部分为商业，滦州古城的商业采用了售后返租 模式，在物业销售确保回款的同时，最大程度的控制房源，从而进行针对性招商， 控制业态，打造街区式商业，形成集中差异化展现。 招商尤其是县域级项目的招商，其招商难度是相当大的，滦州古城的招商通 过准确定位和有效的进程把控，针对不同品牌、不同业态、不同档次，制定相应 的招商政策和沟通策略，通过招商控制和销售控制的紧密对接控制房源，通过招 商团队本地化搭建充分发掘地域关系网能效，通过分阶段招商洽谈及根据项目进 展情况的及时策略调整，从而确保了招商任务的完成。古镇能够开展有效运营的 前提，正是招商模式有力执行的结