2010郑州楼市年中市场研究报告.docVIP

2010郑州楼市年中报告 2010年中国经济继续向好几乎没有人质疑，而令人质疑的是目前进入调整期的中国房地产市场走向。 　　4月中旬，被称为“史上最严厉的调控”的一系列地产新政的出台，犹如一把利剑直刺房地产市场。持续了近一年的地产“盛宴”突然中断，国内楼市又一次站在了“十字路口”。 　　虽然此前不少业内专家表示5月将会成为房地产市场的分水岭，但是从目前的市场表现来看，开发商对于房价的坚定超出人们的预料，房价并没有出现预期中的下降，反而人们开始质疑房价的“数据性下降”和“被下降”。 　　而与此相对应的则是地方政府的态度。时至今日，新“国十条”颁布已两月有余。按照国务院的部署，各地结合本地实际情况的执行细则也已经陆续颁布。然而，除了北京等个别省市出台的房产新政细则堪称“严厉”之外，大多数省市的细则都被冠上了“温和”的定语。 　　国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，在今年严厉的调控下，在一些房价过高的地区，可能会有一个幅度较大的回调，但是这并不意味着房地产市场会暴跌下去，如果出现暴跌，或者宏观经济出现二次探底，房地产新政有可能再次中止。 　　中央与地方的利益博弈，层出不穷的言论，使得2010年下半年的楼市，显得更加扑朔迷离。 　　那么，下半年的楼市到底会是一个什么样的走势？就郑州而言，下半年楼市又将会呈现什么样的特点？ 　　今天，《2010郑州楼市年中报告》出炉了。翔实的数据，详尽的分析，希望能为您穿越这场地产迷雾提供一些参考。 　　2010郑州楼市年中报之数据? ??? 上半年楼市表情冷淡 ?　　虽然6月份的数据没有出来，但连续5个月的市场表现和对6月楼市的直观感受，已足以让我们对上半年楼市整体情况有一个明晰的判断。 　　可以明显感受到的是，前五个月市场表现不佳，6月行情持续冷淡。 　　投机者纷纷离场 　　5月份，商品住宅批准预售面积61.13万平方米，同比上升了166.48%，环比下降11.97%； 　　5月份，商品住宅销售面积55.95万平方米，同比下降了30.14%，环比下降了36.99%； 　　5月份，商品住宅销售均价为5506元/平方米，同比上涨15.36%，环比上涨9.97%。 　　河南合富辉煌房地产顾问有限公司分析认为，5月份历来是每年成交量最大的月份之一，而今年受4·17政策影响，楼市表现明显冷淡，“量跌价涨”为5月主要市场特征。与2007年的9·27政策相比，成交量较2008年5月份70.62万平方米下降了20.8%，反映出本轮的调控政策更加严厉，对楼市影响更大。 　　新政下，二套及以上首付的增加和利率的提高，增加了购房成本，同时担心下一步会有更严厉的政策出台，使那些资金量较小，利用银行贷款数量较多，并拥有多套住房的投资、投机者选择停止投资楼市并逐步撤离房地产市场；而对于自住性需求或改善性需求购房者而言，纷纷对市场产生观望，希望通过这次较为严厉的房产新政，对目前快速上涨的高房价进行有效抑制。目前政策的持续性和执行力度，以及是否会出台更为严厉的新政是购房消费者继续观望的理由。这是旺季5月成交量低迷的主要原因。 房价上涨持续前行 　　5月份，价格同比、环比涨幅均较大，突破5500元/平方米大关，合富辉煌市场监控数据显示，近50%的商品住宅成交价格区间为4000~6000元/平方米，近20%的商品住宅成交价格区间在6000~7000元/平方米，近10%的商品住宅成交价格在7000元/平方米以上。4000元/平方米以下仅略高于20%。从价格变化来看，5000~6000元/平方米已经是当前商品房的主力价格范围，并逐渐向6000~7000元/平方米区间靠近。 　　价格的持续走高与成交量的大幅下滑，反映出不同的市场主体对4·17政策的态度。作为卖方，在经历了9·27政策大悲以及政府救市大喜后，表现更加冷静，对后市持乐观态度。作为买方，消费者的消费行为更加市场化，一半以上消费者对价格预期为停滞或下跌，处于观望之中。 　　同时，合富辉煌市场监控发现，5月份本市及本市城区户籍的客户占比越来越少，外地的占比越来越多，5月份已超过60%。而且外地购房者对价格的承受力高于本地购房者购买的商品住宅价格承受力400~500元/平方米。另外，外省市的客户在本省内购房的比例逐渐提高，即将接近10%。说明郑州作为河南省的省会城市，有着非常强大的向心力和发展潜力。 　　另外，市场监控表明，5月份市场供应户型面积以60平方米以下、80~90平方米为主，超过40%，其次是120~144平方米，接近20%。5月份成交户型面积与供应情况比较相似，以60平方米以下、80~90平方米为主，超过45%；其次是60~80平方米到120~144平方米之间，比例基本相当，在12%左右；值得注意的是120~144平方米户型供过于求。 　　办公用房也开始供过于求