城乡统一的建设用地市场.docVIP

率先建立城乡统一的建设用地市场，为太仓科学发展注入新的活力 ——学习实践科学发展观调研报告 颜强 （太仓市规划建设局 副局长） 2009年4月10日 目 录 前言： 3 1、城乡统一的建设用地市场的定义 3 2、建立城乡统一的建设用地市场的意义 4 2.1新农村建设的要求 4 2.2保护耕地和土地积聚集约利用 4 2.3缓解城市化土地市场紧张 5 2.4城乡统筹的要求 5 3如何建立城乡统一的建设用地市场 6 3.1城乡统一的建设用地市场的试点范围 6 3.1.1宜先在乡、村庄规划区范围内 6 3.1.2城镇规划建设用地范围内试点可能面临的问题 6 3.2城乡统一的建设用地市场中的土地发展权问题 7 3.2.1城乡规划与土地发展权的关系 7 3.2.2城乡规划如何界定“公益性”建设用地与“经营性”建设用地 7 3.2.3村民如何在城乡规划中行使土地发展权 8 3.2.3.1在私法上，土地发展权为村民所有 8 3.2.3.2在公法上，土地发展权受城乡规划的制约 9 3.2.3.3村民在城乡规划的编制、审批与批后监管的作用 9 4、集体建设用地使用权流转可能存在的问题 10 4.1是否符合国家现行法律政策 10 4.1.1《宪法》的相关规定 10 4.1.2《民法通则》的相关规定 10 4.1.3《土地管理法》的相关规定 11 4.1.4《物权法》的相关规定 11 4.1.5十七届三中全会《决定》的突破 11 4.2操作过程的矛盾 12 5结论 14 前言： 根据2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）明确提出的“逐步建立城乡统一的建设用地市场”的重大战略决定，全国人大已将《土地管理法》、《城市房地产管理法》、国务院将《村庄和集镇规划建设管理条例》纳入了修改计划，目前国土资源部已开始着手修改《土地管理法》、建设部已开始着手修改《城市房地产管理法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》，并开始广泛征求意见。 建设部现已将该课题交由江苏省建设厅研究，我有幸参与了该课题的研究，深感十七届三中全会提出的“逐步建立城乡统一的建设用地市场”的重大战略决定，将是一场带来深刻变革的土地革命：谁能在这一场即将到来的土地革命中率先起跑，谁就能抢到科学发展的先机，谁就能在新一轮的经济社会发展中立于领先地位。 苏州尽管早就成为集体建设用地使用权流转的试点城市，市政府也于2002年发布了《关于开展城镇规划区内集体建设用地使用权流转试点的实施意见》，但由于种种原因，城乡统一的建设用地市场并没有真正建立起来。现根据我参与的课题组的中期研究成果，结合对科学发展观的学习和实践，就如何在太仓率先建立城乡统一的建设用地市场提出一点建议。 1、城乡统一的建设用地市场的定义 2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确提出“实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地总规模。完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。” 这意味着，需要使用农民集体土地的经营项目，可以在符合规划的条件下，通过有形土地市场，取得农民集体土地使用权；符合规划的集体建设用地直接进入市场的，与城市固有土地一样，价格将由市场决定。这项制度提高了集体土地所有权地位，还原了集体土地所有权，使集体所有权真正成为和国家所有权并立的公有制所有形式之一。 2、建立城乡统一的建设用地市场的意义 十七届三中全会提出的“逐步建立城乡统一的建设用地市场”的重大战略决定，已突破了现行法律的相关规定，是一场带来深刻变革的土地革命，必将为未来经济社会发展注入新的活力。为了迎接这一场革命的到来，全国人大已将《土地管理法》、《城市房地产管理法》、国务院将《村庄和集镇规划建设管理条例》纳入了修改计划，目前国土资源部已开始着手修改《土地管理法》、建