案例1-1：万科的成长与资本运营.docVIP

万科的成长与资本运作 董事长王石说“随着经济改革的深入，中国资本市场日趋成熟，万科正是在这个不断成熟的市场中成长起来的”总经理郁亮说“每一次成功的资本运作，紧随其后的是万科更快的成长和突破” 从这两位高管的话语中，我们似乎感受到万科的成长与其资本运作有着千丝万缕的关系，到底资本运作在万科的成长中扮演了怎样的角色呢？下面我们做具体的讨论。 首先分析近20年来中国房地产行业的成长模式（讲解下面的这个图） 大多数中国房地产企业是在这种模式下成长起来的。 我认为，在中国，衡量一个地产企业竞争能力的主要指标是两个能力，一是拿地能力（因为土地是这个地产业进行发展的基础，并且城市土地的稀缺性加大了企业获得土地的难度，土地成了限制地产企业发展的瓶颈）二是融资能力（房地产企业存货率高，负债率高，资金占用量大且周期长的特点要求地产公司必须有很强的融资能力来解决投资和还债） 由上述分析可以看出融资对地产企业发展的重要性，对万科而言，其资本运作主要是就是在资本市场上的融资活动。 接下来，我们将结合万科的成长过程分析其在资本市场上的融资活动。 第一阶段：股份制改造、上市发行A股以及增资实现快速发展（1991--1993） 1988年11月，万科 之后，万科规模不断扩大，资金需求量加大，此时，万科将目光投向了在深圳刚刚兴起的资本市场，经过艰难的运作，1991年1月29日，万科股票正式在深交所上市，代码为000002，由此万科踏上了万亿市值的征程。 通过上市打开了资本市场的大门，从此资本的指引棒下开始科上市，为资金密集的房地产行业找到了宝贵渠道，房地产企业做大做强的路径万科上市是万科的一步，是房地产行业发展的一大步。，万科通过配售和定向发行新股2862万股，1.27亿元挤进上海市场，万科全国扩张。渣打君安万科发行4500万股B股，募集资金45135万港元主要城市居民住宅的开发，取得的投资收益。万科在宏观调控银根紧缩—1997年这段时间里，保持稳健的成长募集资金45135万港元1997年，2000年募集资金亿，奠定了在深圳市场的地位2000年，中国华润总公司成为第一大股东，持股占15.08%。万科股权分散程度很高，又能连续多年稳定快速成长，成为收购对象为，加上正在进入高速增长期的万科需要国际资本的强力支持，万科瞄准了具有国家资本背景的香港华润集团，于2000年通过协议受让股份成为策略性大股东万科与华润采用了认股权证方案创新性地解决万科股改的难题。华润入主及其支持为万科提供发展空间。2002年、2004年两次共计发行34亿可转债绝大多数成功转股； 2006年，发行4亿股A股，募集资金42亿；2007年，增发A股，募集资金100亿；2008年，发行59亿公司债券2009年，增发A股募集资金112亿元在目前的环境下，万科的“曲线贷款”2007年第三季度，万科一共增发两次，募集资金141亿元，加上可转债转股约38亿元，股本扩张累计约179亿元，占净资产增加额的77%；而同期公司盈利累积约57亿元，仅占净资产增加额的24%。也就是说，万科做大并不仅靠盈利能力，真正的秘密武器是资本运作能力。 结论：资本运作提高了万科的核心能力，资本才是推进万科腾飞的主要力量 3