09注会第八章土地增值税法.ppt

第八章 土地增值税法 8.1 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 【例题】 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。 A.学校 B.税务机关 C.外籍个人 D.国有企业 【答案】ABCD 8.2 征税范围 一、征税范围 1、转让国有土地使用权 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 二、征税范围的界定标准 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 标准之三：转让房地产是否取得收入。 三、具体情况的判定 1、出售国有土地使用权及地上建筑物，包括三种情况 出售国有土地使用权 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售 存量房地产买卖 税务处理：征税 2、以继承、赠与方式转让房地产 税务处理：继承不征税（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；非公益性赠予征税。 3、房地产的出租 税务处理：不征（无权属转移） 4、房地产的抵押 税务处理：抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 5、房地产的交换 税务处理：单位之间换房，征；个人之间互换自有住房不征。 6、以房地产进行投资、联营 税务处理：房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。 7、合作建房 税务处理：建成后自用，不征；建成后转让，征。 8、企业兼并转让房地产 税务处理：暂免征税。 9、房地产的代建房行为 税务处理：不征（无权属转移）。 10、房地产的重新评估 税务处理：不征（无收入）。 【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（　）。 A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的 【答案】ABC 【例题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。 A.30% B.40% C.50% D.60% 【答案】A 【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即30%。 8.4 应税收入与扣除项目的确定 一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。包括了货币收入、实物收入和其他收入。 二、扣除项目的确定 （一）对于新建房地产转让，可扣除： 1、取得土地使用权所支付的金额，包括： （1） 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； （2） 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 2、房地产开发成本 　　 3、房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 （1） 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用 = 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 （2） 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 4、与转让房地产有关的税金：营业税、城建税、印花税、教育费附加 房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。 5、财政部规定的其它扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20% 【例题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认 该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（　）。 A.1500万元 B.2000万元 C.2500万元 D.3000万元 【答案】D 【解析】10000×10%+10000×20%=3000 （二）对于存量房地产转让，可扣除： 1、房屋及建筑物的评估价格 评估价格 = 重置成本价×成新度折扣率 2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 3、转让环节缴纳的税金 8.5 应纳税额的计算 一、增值额的确定（计税依据） 土地增值额 = 转让收入