XX大型地产公司营销推广方案.ppt

第一部分 推广策略思考 我们的切入点？ 本项目需要通过宣传什么才能（吸引消费对象）进达成销售？ 我们需要： 找到一个最能打动消费者并激发购买行为 的推广切入点！ 我们的切入点？ 切入方向：根据影响地产销售的三大方面 我们在这三大方面处于什么样的状况？ ① 位置： 处于秀屿区——房地产并不成熟的新区，目前生活配套（交通、购物、教育、休闲、娱乐等）较为缺乏； 本项目位于国家级木材加工示范区，为两万亩的加工区唯一生活配套区，极具升值潜力； 区域内产业化（工艺美术城、上塘珠宝城、医疗器械城、木材加工区、笏石工业园、鞍山钢铁厂等）发展迅猛，经济发展势头良好，但居住环境不是非常理想； 大莆田港口城市化发展，市政府南移，区域发展前景好，但尚处发展初级阶段，市民认识度远远不够； 笏石、黄石、区政府附近同期开发，在售楼盘5个，存在一定的市场竞争。 我们在这三大方面处于什么样的状况？ ② 价格： ＊本案多层均价在2200元/平米，小高层均价在2400元/平米，在片区乃至整个莆田市均处最低，价格上优势明显； ＊户型面积丰富多样，总价相对较低，对初次置业及投资客具有一定的吸引力； 小结： 价格上具有一定的优势，但要考虑到项目目前所处地段的抗性，及项目本身的规划设计，只有满足购房者的需求才能取得良好的业绩！ 我们在这三大方面处于什么样的状况？ ③ 项目自身： 88万平米的体量，为莆田第一大盘，项目自身配套可以逐步得以完善； 项目规划设计缺乏明显的产品主题线及文化底蕴，与其它的楼盘相比并无多大创新； 一期规划过于平淡（小区景观设计不突出），缺乏特色，景观及绿化面有限，品质凸现不够； 户型设计一般，没有突出的设计，但面积较为适中，适合投资与置业。 小结： 项目自身特点明显，但规划设计理念不够突出，创新有限，但我们可以挖掘，寻找一个相对有利的包装点来包装本项目，以更好的促进销售。 在这三大方面哪些更能与消费者产生共鸣？ 在这三大方面哪些更能与消费者产生共鸣？ （位置、价格、项目自身都是我们需要诉求的内容） ——从发展前景考虑： 我们卖的是前景，前景所引出来的财富将是我们诉求的重点，也是项目推广的切入点！ 前景将更可能与消费产生共鸣！ 前景作为切入点的理由 ？ 从区域发展来看，市政府南移，拥有良好的区域发展前景； 从项目所处地段来看，两万亩国家级产业基地唯一生活配套区，具备投资价值； 从项目自身来看，莆田第一大盘，开发体量大，历经时间长，而目前项目处于一期，具备良好的投资发展空间； 从销售价格来看，目前莆田最低，购买门槛低，符合大众购买及投资要求。 前景、财富如何表达？ 区域炒作： 　　　　　　2008莆田向南看！ 城市向南，财富向南！ 概念炒作： 　　　　　莆田首席样榜财富新城！ 莆田第一大盘，财富新城！ 国家产业基地，坐享财富新城！ 　　　　　大莆田，新中心，国际财富城！ 我们的诉求对象？ 　　　　以秀屿区为主的自住型客户 　　　　　　　 投资客 为什么是他们？ 理由： １、区域内房地产市场尚处初步发展阶段，再加上目前生活配套缺乏，地段并不成熟，对市区包括其它区域（非投资）的市民吸引力不大； 2、项目周边人群已习惯了当地的生活环境及节奏，对区域已有了一定的依赖性，只要本案在品质上得到他们的认可，项目对他们还是具备较大的吸引力； 3、项目是以２万亩的木材加工区为背景，虽然居住环境一般，但具备良好的投资空间； 4、项目户型适中，价格相对较低，升值空间大，符合投资客的要求。 他们的消费观？ 在大市场环境下 ，消费较为理性，看重其性价比，希望能物超所值； 在消费趋向上更专注专家的建议，对产品的质量及服务有专业化要求，而且对美感的要求往往高过实用价值的位置。 自住性客户 追求一定的品质，对居住环境要求较高； 希望能在教育设施、交通环境、基础生活配套等方面得到较大改善。 广告对他们的影响？ 广告及软性宣传文章对他们消费行为的影响是不可低估的，广告及宣传文章传递的信息如果能让他们清楚的意识到区域的发展前景与消费心理产业共鸣，即使是在一个市场并不景气的阶段，取得市民的认可也并非不可能。 因为他们需求的是有形象、有品质、而且性价比高、能带来高回报率的置业或投资要求！ 我们广告的如何表现？ —— 在表现上着重区域炒作，以“前景”作为切入点，视觉元素上传达大盘气势、 财富理念、产业特色及文化底蕴等。 —— 文案表述上从“财富”上切入散发，带出项目的利益点，即本案所带来财富的方