2012年5月锡林浩特别墅项目前期策划报告5343.doc

2012年5月锡林浩特别墅项目前期策划报告5343 福星惠誉青山东方红村项目定位与物业发展报告 前 言1 东方红村项目如拿下，那将是福星惠誉首进青山。本项目、汉口贺家墩、汉阳鹦鹉项目、黄家湖项目构成了福星武汉版图的四极。自此除洪山外，其余6个主城区都已飘扬福星旗帜！九年遍布684平方公里主城区，那是武汉民营房企的最快速度，福星也将成为武汉布局区域最广、数量最多的生活平台。 2010年，新京广、沪汉蓉高铁将在青山划出中国的黄金十字街，城际铁路关系将从以天计跃升为以时计，5小时之内将覆盖中国几乎所有重点城市，中短程客货运输将迅速从航空向大运量、快速度、准时点、低成本、换乘转运便利的高铁转移。偏城 青山将转而为城市格局转变的主导者，瞬间从封闭走向开放、从偏城走向主城，武汉未曾有其它行政区得到此等待遇。 前 言2 而本项目距武汉火车站3000米，直接受益于高铁站址经济。我们不讳言青山目前的封闭与种种弊端，譬如配套、资源、形象、客户等都将对开发经营构成直接限制，但福星此时登场，外力与内因的结合却恰到好处，以项目带动城区的梦想，需要建立相应的方向性对策，这将不仅仅涉及项目，还将涉及青山的未来。 在青山进行房地产开发，似乎与其它区域很是不同，比如除了卖价值卖生活以外，是不是还应该卖自由？卖前景？卖高铁站址时代？我们将高铁站址经济作为主攻方向，结合基础性与常规性研究，为贵司提供决策理论依据和参考！ 研究方法与逻辑思路 限制条件 核心问题界定 客户目标 物业形态 产品组合 体量比例 布局优化 项目本体分析 青山人文经济研究 青山楼市基本面 青山竞争格局分析 策略思考 高铁站址物业研究专题 体育场馆物业研究专题 商业专题研究 项目定位与物业建议 限制条件 核心问题界定 客户目标 物业形态 产品组合 体量比例 布局优化 项目本体分析 青山人文经济研究 青山楼市基本面 青山竞争格局分析 策略思考 高铁站址物业研究专题 体育场馆物业研究专题 商业专题研究 项目定位与物业建议 项目本体分析 规划指标 交通条件 街区印象 环境 配套 环境 公路 地铁轻轨 过江大桥 武汉火车站 第一章：项目本体分析 项目地块位置 宗地位置: 青山区友谊大道与工业大道交叉口东南角 用地性质： 居住用地、商业用地 净用地面积： 73249㎡ 容积率： 33.7 建筑面积： 271021 ㎡， 其中商业面积67755 ㎡ 住宅面积203265 ㎡ 建筑密度： 30% 规划指标 总建规模27万方，其中住宅20.3万方，商业面积6.7万方。 环境 —— 位于青山区现状的“城乡”结合部，周边居住环境杂乱。 街区印象 东：青翠苑 小洲村 南：规划路 武钢体育中心 西：工业大道 大洲村 青山区人民法院 北：规划路 钢花南苑 周边的武钢等企业福利房和大洲村东方红村的民宅相接，位于青山区城乡交界处，现状显示氛围较乱，改造较多，正在成熟过程中。 位于区域现状功能布局的生活区，但仍受到工业区的污染 环境 —— 位于青山区的主城区 街区印象 项目地块位置 环境 —— 在规划中，项目位于杨春湖城市副中心的城市生活区 街区印象 项目地块位置 金港湾大酒店、可可咖啡、星瑞咖啡、巴厘岛咖啡屋、肯德基、口福居、青莲酒家、金香园酒店、武钢宾馆、经典食府、禾木酒吧、银都音乐酒吧、三味书屋、红旗剧场 餐饮娱乐 工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、农业银行、浦发银行、钢花邮政支局 市政配套 武汉仁亿中医院、青山区妇幼保健医院、武汉市普仁医院、武汉市儿童医院、武钢总医院 医疗配套 武钢十七小、武汉市青翠苑学校、武钢新世纪幼儿园、武钢第十五幼儿园、武钢十六中 教育配套 中百超市、武商量贩、丽红超市、建二商圈、红钢城商圈 生活配套 表1：项目地块周边半径2公里内部分配套统计 配套 —— 现有配套：项目地块周边生活市政配套完善，档次不高，分布分散于各道路两边。 街区印象 预计明年动工。占地53.3万平方米， 总建规模11.2万平方米。 规划：武钢体育中心项目，征地600亩， 筹建专班已成立，300亩土地手续落实， 目前正委托清华大学做规划设计。” —— 青山区第十三届人大常委会2009 功能： 包括群众健身集会的广场，多 功能的综合性训练馆、足球场、水上运 动区、室内外羽毛球场、网球场、篮球 场、游泳馆等。 配套 —— 潜在配套：项目南侧即将修建青山区标识型建筑 – 武钢体育馆 街区印象 过去青山区只有和平大道一条